一、如何理解房產(chǎn)抵押貸款？

1、房產(chǎn)抵押物的認識：

房產(chǎn)抵押貸款是銀行抵押貸款最常見、最主要的擔保方式。作為抵押物的房產(chǎn)可以是自有房產(chǎn)，也可以是其他自然人或法人所具有的房產(chǎn)，第三方房產(chǎn)目前多數(shù)限定為直系親屬名下房產(chǎn)。如果是以其他人的房產(chǎn)作為抵押需經(jīng)過他人同意并簽字。銀行在對可抵押房產(chǎn)分類時，通常依照物業(yè)形狀進行分類：

①普通住宅：指的是是除去別墅類的住宅、花園洋房的住宅。

②別墅：既包含獨棟別墅也包含聯(lián)排別墅。

③商業(yè)用房：包含擁有產(chǎn)權(quán)的超市，商場，寫字樓。

④廠房，在商場和工業(yè)園區(qū)的標準式廠房

⑤車位。在辦理車位貸款時作為抵押物。

2、房產(chǎn)抵押貸款利率認識：

目前銀行實操業(yè)務中，由于金融政策對實體企業(yè)個體戶的支持，經(jīng)營抵押貸款利率最低，大多數(shù)地區(qū)經(jīng)營抵押貸最低可以做到年化利率3.35%起，一線城市北上廣深的部分銀行最低利率甚至可以做到年化2.8%左右。如果個人為上班族，尤其規(guī)定不能經(jīng)商的體制內(nèi)工作人員，只能做消費抵押貸款，年化利率最低也能做到3.65%左右。如何降低房產(chǎn)抵押貸款利率？

①申請人可以提前注冊一個營業(yè)執(zhí)照或者過戶執(zhí)照，等執(zhí)照滿1年就可以做經(jīng)營抵押貸；

②保持良好的個人信用記錄，不要出現(xiàn)嚴重逾期還款記錄，因為征信太差會導致銀行提高抵押貸款利率，上浮一定比例。有些征信特別差的則不能申請銀行優(yōu)質(zhì)抵押貸，只能退而求次去辦機構(gòu)的抵押貸，對比銀行利率可能翻倍。

③利用銀行抵押貸貼息政策，部分銀行對小微型創(chuàng)業(yè)型企業(yè)和科創(chuàng)型企業(yè)，辦理的抵押貸款有補貼政策，比如中行的創(chuàng)業(yè)抵押貸，年化利率低至1.8%，是目前市場上最低的抵押貸利率了。

3.房產(chǎn)抵押貸款額度和還款認識：

①銀行審批房屋抵押貸款額度。主要和房產(chǎn)類型有關，抵押貸額度計算：銀行評估的房屋價值X抵押成數(shù)。一般抵押成數(shù)而言，住宅7成、公寓6成，別墅和商用房5成。一線城市或省會城市的銀行，抵押貸款成數(shù)很多會高一些，比如北上廣深住宅可以8成。

②抵押貸款還款政策。一般先息后本3-5年比如四大行，部分銀行如中信、興業(yè)先息后本可以是10年中間不還本。等額本息還款最長20年，比如華夏和浦發(fā)等，興業(yè)30年是最長的。

房屋抵押貸款

二、如何辦理房產(chǎn)抵押貸款？

大多數(shù)人都覺得房屋抵押貸款手續(xù)比較復雜，下面簡要介紹下房產(chǎn)抵押貸款的辦理流程：

1.初步篩選：評估房產(chǎn)價值和信用情況，匹配抵押貸款產(chǎn)品方案；

2.材料準備：按抵押方案準備抵押貸所需材料，包括個人資料、房產(chǎn)資料、經(jīng)營資料等；

3.提交申請：填寫抵押貸款申請表，提交抵押材料，等待審批；

4.真實考察：銀行機構(gòu)考察經(jīng)營場地和抵押的房屋，核實真實性、經(jīng)營情況和評估房產(chǎn)價值；

5.審核批復：根據(jù)提供的后補資料終審出批復通知，申請人簽訂抵押合同和借款合同；

6.房產(chǎn)公證：房屋產(chǎn)權(quán)人到本地公證處中心做產(chǎn)權(quán)公證，部分銀行機構(gòu)不需要此步驟；

7.抵押登記：申請人夫妻同去不動產(chǎn)交易中心辦理抵押登記，并拿到他項權(quán)證；

8.發(fā)放款項：申請人拿到他項權(quán)證后，銀行機構(gòu)把款項發(fā)放到借款人指定賬戶。

補充：準備材料而言如下：

①個人資料：身份證、戶口本、婚姻證明、房產(chǎn)證及查檔、收入材料、夫妻征信報告；

②經(jīng)營資料：企業(yè)營業(yè)三證、開戶許可證、企業(yè)章程、企業(yè)驗資報告、購銷合同、資產(chǎn)證明、去年的年度財務報表和近半年的財務報表。

住房抵押貸款

三、申請房屋抵押貸款需要哪些條件？

1.有合法的身份，多數(shù)銀行要求大陸戶籍，年齡介于18-65周歲。

2.有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，收入能夠覆蓋負債，有償還貸款本息的能力，無嚴重的不良信用記錄。

3.本人或直系親屬持有的房產(chǎn)，不動產(chǎn)證到手，產(chǎn)權(quán)清晰，房屋能夠在市場上交易，有足夠的抵押價值空間。部分銀行還有對房齡、面積、地段、房屋類型、裝修有要求。

4.另外，如果辦理房屋經(jīng)營抵押貸款，需要主體企業(yè)個體戶符合銀行的相關要求。

四、哪些房屋不能申請抵押貸款？

1.房齡大的二手房。

二手房如果要申請抵押貸款的話，一定不能忽視了房齡的問題，現(xiàn)在很多銀行對于房屋抵押貸款時用做抵押的房屋是有一些限制的，一般都會限制在房屋的房齡以及房屋的面積上面。根據(jù)現(xiàn)在大多數(shù)銀行對抵押貸款的規(guī)定來看，一般房齡在20年以上并且房屋面積在50平米以下的，銀行基本上是不會放貸出來的。

2.產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋。

并不是所有的房子都能申請銀行抵押貸款的，對于一些房屋存在產(chǎn)權(quán)爭議的房子，也是無法申請銀行抵押貸款的。常見的就是房屋的產(chǎn)權(quán)并非屬于貸款者一人，若是在辦理抵押貸款時房屋產(chǎn)權(quán)共有人不同意進行抵押，那么房子就不得進行抵押。

3.未結(jié)清貸款的房產(chǎn)。

現(xiàn)在大多數(shù)的人都是貸款購買的房子，在進行房屋的首次抵押時，銀行就已經(jīng)擁有了這套房子的他項權(quán)利。這時候，申請人要么用過橋資金結(jié)清房貸再辦抵押貸，要么可以申請房屋二次抵押貸款。

房屋抵押貸款常識

五、如何理解房屋二次抵押貸款？

很多房產(chǎn)業(yè)主名下的房產(chǎn)貸款還沒有結(jié)清，但是又有了資金需求，在這種情況下就可以選擇房屋二次抵押貸款。

1.房屋二押貸款產(chǎn)品選擇：

①考慮到政策方面的影響，很多銀行的二抵業(yè)務要求必須是本行按揭房業(yè)主，才可以辦理二押貸款，并且還需要業(yè)主本人以經(jīng)營用途貸出來，具有營業(yè)執(zhí)照和真實經(jīng)營資質(zhì)。比如四大行、交通、郵儲等銀行就是這樣的二押政策。

②部分股份制銀行和城商行接受跨行二押貸款，要求房產(chǎn)是按揭房，物業(yè)類型是住宅才可以。比如興業(yè)、平安、民生、浙商、重慶等銀行，目前可以接受非本行業(yè)主的房產(chǎn)二次抵押貸款業(yè)務。

③除了銀行以外，一些金融機構(gòu)也接受房屋二押貸款，準入門檻相對較低，但利率比較高，還款方式單一。

2.房屋二次抵押貸款需要的條件：

①二抵的房屋具有房產(chǎn)證，現(xiàn)房住宅；

②二抵的房屋減去之前抵押貸款的金額還有余值可貸（比如房產(chǎn)價值500萬，之前抵押貸款貸了200萬，根據(jù)7成抵押成數(shù)就還有150萬可貸，)；

③一般房屋的第二次抵押貸款都是在首次房屋抵押貸款的銀行追加抵押。

六、房產(chǎn)抵押貸款有哪些風險？

1.抵押貸款準入門檻高

考慮到房屋的變現(xiàn)問題，銀行通常規(guī)定抵押房的年限要在30年以內(nèi)，房屋面積大于50平米，購買未滿5年的經(jīng)適房、小產(chǎn)權(quán)房、不能提供購房合同、貸款未還清房屋等房屋都在受限范圍內(nèi)。

2.手續(xù)比較復雜，手續(xù)成本高

個人住房抵押貸款需要進行房屋評估，房屋評估需要支付一定的費用，比如評估費、公證費、抵押登記費或保險費等等。由于過程復雜很多業(yè)主抵押貸款都是找助貸機構(gòu)辦理，需要支付另外成本。

3.房產(chǎn)可能被沒收

申請房產(chǎn)抵押貸款后，若借款人力不從心，不按時足額還款，逾期超過一定的期限后，銀行則有權(quán)處置、變賣抵押的房產(chǎn)，所得款項將優(yōu)先用于償還貸款本息。

4.放款速度較慢

相對銀行信用貸款來說，由于房產(chǎn)抵押貸款要走復雜的流程手續(xù)，所以銀行放款速度較慢。一般來說，銀行抵押貸款需要半個月左右才能放款。

房屋抵押貸款知識