銀行會開始向房地產公司和購房者“追債”嗎？這次與7年前的“免囤貨”活動不同。房地產行業陷入低谷，銀行開始向房地產公司和購房者“追債”。

《中國經營報》前幾天收到一個通知，名字是《房企破產難交房多家銀行急追按揭貸款》。

有人討論，由于中小企業破產，預售商品房交付困難，也影響了全國部分地區的銀行貸款。

2020年，國內500多家中小房地產企業不復存在。其中一些在出售商品房之前遇到了困難，銀行被迫向房地產公司或個人辦理抵押貸款。

在河南，焦作一家銀行起訴鄭州一家開發商，要求解除購房協議和貸款協議，并賠償期房抵押貸款和罰款。

珠海的一位開發商也因無法按時償還貸款協議而被一家大型國有銀行“催收”。

人士從一家股份公司信貸部門表示：如果房地產公司破產，購房者也會遭受損失。但根據相關規定，購房者是實際借款人，也必須是銀行債權催收的對象。

事實上，相比破產房企超過500家的事實，“停房”激增更應該引起重視。

報告中的數據顯示，2020年喪失抵押品贖回權比四年前增加了143倍，其中大部分是抵押貸款的“喪失抵押品贖回權”。

143次，什么概念？

2017年，住宅拍賣行數量為9000家，2018年達到2萬家，2019年達到50萬家。 2020 年 10 月，緝獲了 129 萬件。四年來，全國范圍內喪失抵押品贖回權的數量有所增加。掛牌量增長143倍，截至2020年底接近200萬套。

這種增長速度可以稱為“指數”增長。

該市商業銀行人士指出，房屋停工增多的原因一般有兩個。

1、去年生活各領域工作都困難，收入或失業減少，家庭現金流出現問題，房貸滾雪球般滾雪球，最后住房供應被斷絕。

2、東北、西北、中西部、北京地區等地區房價下跌幅度過大。房地產的市場價值不足以支付全額抵押貸款，首付就損失了。當然，他們不愿意償還抵押貸款。

無論是房地產公司還是購房者，近年來高杠桿買房、拿地大面積擴建，房價跌幅超過20%，或者收入無法替代月薪的人，比其他人更悲慘。

畢竟銀行不是親民的。如果你向他們借錢，你自然會收回債務。

唯一讓人感嘆的是，這幾年房地產業竟然變得多么繁榮。在當今動蕩的環境下，房地產公司和“愚蠢”的購房者終于露出了真面目。

7年前也發生過同樣的事情。房地產企業的業績比現在還要差。 2014年，47家房地產上市公司發布了2014年業績預告。其中，11家房企首次虧損，占比近25%，1家房企進一步虧損，另有10家房企下調2014年業績預期。僅14家房企完成去年銷售任務，更有60%以上房企無法完成全年銷售任務，其中包括保利、華潤置地、富力、龍湖等知名房企和金地。

更多城市的房價比現在有所下降。 2014年11月，70個大中城市中，新建住宅價格環比下降的城市有67個，同比下降的城市有68個； 58個城市二手房價格同比環比下降。 67個城市拒絕了。

全國房地產存量高于目前。 2014年，全國房地產銷售面積從上年的13億平方米減少到12億平方米，庫存面積從不足5億平方米增加到6.2億平方米。多城市銷量下滑 銷售周期超過15個月警戒線，三四線城市庫存達到30個月。

房價下跌，房地產企業虧損，中小房地產企業破產，庫存高企。這種情況與現在的情況非常相似。

轉折點出現在2015年。 3月至9月，央行三次降息75個基點，兩次降低存款準備金率150個基點。房地產銷售增速低至-16.3%，隨后開始回升。同比增長6.5%。

2016年，全國三四線城市啟動了“貧民窟改造”戰略。有錢人手里拿著拆遷金，在小鎮“搶房”。商品房銷售面積持續超過施工面積，建房不足。 2017年底，全國庫存規模回落至2012年3月水平。

降低利率、房屋裝修貨幣化、降低首付率、降低房貸利率，都是為了“去庫存”。

房地產公司得救了，銀行的錢拿回來了，開發商和購房者不再需要“追債”。唯一的代價就是房價“普遍上漲”，一二三四級房價、居民負債率、購房門檻進一步提高。

那么，房地產市場是否正在重演7年前的歷史呢？

答案很明確：不。

此次，央行推出“限信”模式，銀行采取“追債”方式，各城市頻頻收緊監管政策。這與七年前的“轉儲”政策完全不同。

今年起，央行正式出臺房地產貸款集中度管理制度，確定了各銀行的“房地產貸款余額比例”和個人住房貸款余額比例。 “限信令”下，投資房地產的資金大幅減少。為了減少房地產貸款，一季度部分城市銀行將抵押貸款額度削減了60%。上海、北京、深圳、杭州、廣州等許多熱門城市往往不到一個月就搬家了。例如，北京嚴格控制商業貸款流入房地產市場，并嚴格審查損益表。在上海，房產必須有至少5年的歷史才能免評估。深圳出臺二手房征稅參考價格。銀行將以參考價向購房者發放貸款，從而直接降低購房杠桿，消除二手房與二手房的價差。

顯然，住建部、央行、各銀行以及各省市并沒有在房地產行業陷入衰退時選擇“救市”。相反，他們加強了監管并瞄準了熱點城市。為了穩定房價，他們以堅定的態度向整個房地產市場表明，房地產市場不能重蹈2014年之后“傾銷”的歷史。

一言以蔽之：與7年前的2021年“去庫存”過程不同，房地產“去融資”的過程才剛剛開始。