目前抵押貸款最多可以貸30年，不過房產抵押貸款有多種還款方式。抵押貸款的貸款期限與房產性質、借款人年齡、抵押人年齡、房齡都有關系。

1、房產性質。不同性質的房產辦理抵押貸款，貸款年限不同，也就是說以普通住宅、商業項目、廠房等房屋申請辦理抵押貸款，貸款年限有所不同。抵押房產的貸款用于企業經營，貸款期限最長不得超過5年；抵押房產的貸款用于個人消費，貸款期限最長不超過10年；抵押房產的貸款用于購買住房，貸款期限最長不超過30年。

2、房齡。辦理住房抵押貸款，房屋的年限也是影響貸款年限、貸款額度的因素之一，通常房屋年限越久，貸款年限就越低，貸款額度也就越少。貸款額度期限和房屋年齡之和不能超過30年。貸款額度有效期在10年以下的，最高抵押率為70%；貸款額度有效期10-20年的，最高抵押率為60%；貸款額度有效期20年以上的，最高抵押率為50%。

3、借款人的還款能力。在辦理住房抵押貸款時，雖然有抵押物，銀行還是會看借款人的銀行流水、收入證明等資料，因為這些資料是最能直接體現借款人還款能力的證明，只有具備還款能力的借款人才有機會獲得貸款資金，借款人收入越高，獲得的貸款資金就越高，可申請的貸款年限也就越久。

4、借款人年齡。住房抵押貸款年限還受借款人年齡的制約。根據銀行規定，要想申請住房抵押貸款，借款人需要年滿18周歲，但在實際上，年齡在25-55周歲的借款人更受銀行歡迎，因為這個年齡段的借款人往往更具備還款能力一些。

絕大多數銀行的抵押時間限制如下：

借款人人年齡+貸款期限≤65，借款人≤60

抵押人年齡+貸款期限≤70，抵押人≤65

房齡+貸款期限≤40，房齡≤30

三者取其最小值，就是這筆抵押貸款的貸款年限。

以上這三個公式，適用于還款方式為等額還款的抵押貸款。

部分銀行還有其他還款方式：

先息后本還款。這種還款方式一般是1——3年期限，每月只用還利息。一般貸款期限為2年以上，銀行會有過橋這個流程。常見的有建設銀行、平安銀行等。

自由還款法。這種還款方式一般是5年期限，每月還利息，每年需要還20%本金。常見的有中信銀行、興業銀行等。

類似于先息后本的還款方式。這種還款方式一般是5年期限，等額還款。每月還款金額是按照20年的等額本息還款計劃來還款，到第60期的時候，再一次性將剩余本金的全部還完。常見的銀行有招商銀行、建設銀行等。

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