經營貸一路內卷，時至今日，已經卷到白菜價——年化利率2.2%，這在幾年前是無法想象的。面對如此低的利率，很多人開始關心：這么好的產品，申請門檻是不是很高？今天，小融就為大家系統梳理一份最新的北京房抵貸申請指南，徹底講透銀行的真實要求。

那時經營貸利率普遍在6%-7%，通常是企業主用于經營周轉。

近年來，隨著國家大力扶持中小微企業，加之特殊時期的經濟環境，激發消費潛能、增強經濟活力成為核心議題。央行降準、LPR下調、普惠貸款額度提升至2000萬等一系列政策“組合拳”，讓經營貸申請一路狂飆。

目前，北京、上海等地區的房屋抵押貸款，一千萬額度的利率已低至2.5%-3.4%。經營貸也從傳統的企業貸款，逐步走向服務小微企業、個體戶，甚至是上班族。

哪些人群適合辦理房屋抵押貸款？

中小微企業主與個體戶

以房產作抵押，獲取企業日常生產經營所需資金，成本極低。

高息轉貸客戶

對于原有房貸利率在4.5%以上、貸款金額超100萬的客戶，置換為2.2%-3.2%的抵押貸，每100萬每年可節省1.5萬-2萬元利息，10年就是15-20萬，是實實在在的降本增效。

有大額資金需求的個人

無論是創業、大額消費還是資產配置，只要名下房產有價值，無論是否有按揭，房產抵押都是獲取大額低息資金的首選方案。

債務優化群體

當面臨多筆信貸、網貸，還款壓力巨大時，可將這些高息、短期、零散的債務整合為一筆低息、長期的房抵貸款，從而減輕月供壓力，優化現金流，修復負債結構。

購房者——全款再抵押

對于首付有壓力的購房客戶，可考慮先全款購入房產，再迅速辦理抵押貸款，貸出款項相當于只付了三成首付。此操作無論首套二套，都能有效節省利息和稅費成本。

下面，小融將從房屋、個人、公司三大維度，深入剖析銀行的真實審批要求，全是干貨，建議點贊收藏，以備不時之需。

一、銀行對【房產】的要求

房產是抵押貸款的核心，其價值、類型和產權狀態直接決定了貸款的成數和可行性。

01 | 房產類型

銀行最青睞的是變現能力強的資產。

住宅類 (最受歡迎)：普通住宅、70年產權公寓、別墅、四合院、半地下室。

商辦類：商業、辦公、寫字樓、廠房、科研辦公等，部分銀行準入。

政策性住房：經濟適用房、兩限房、央產房、共有產權房等，部分銀行接受轉商后辦理，個別銀行不轉商也能操作。

02 | 貸款額度（成數）

住宅：通常可貸評估值的7成，優質客戶在專業渠道協助下，個別銀行能做到8.5成甚至9成。

別墅：聯排別墅可達7-8.5成，獨棟別墅通常為6-7成。

商辦：準入門檻較高，額度通常在評估值的4-6成。

03 | 區域位置

房產的地理位置直接影響其流動性。

城六區 (東城、西城、海淀、朝陽、豐臺、石景山)所有銀行均準入。

近郊區 (順義、大興、昌平、門頭溝、通州)大部分銀行準入。

遠郊區 (密云、平谷、懷柔、延慶)少部分銀行準入。

04 | 房產面積與房齡

面積40-300㎡的房產接受度最廣。小于40㎡或大于300㎡，部分銀行可做。

房齡

房本持有時間

繼承、贈與或轉商后的新房本，通常可按老房本對待，不受此限制。

05 | 產權狀態

產權清晰是基本要求。

? 哪些房產做不了抵押？

1、無證房產，如小產權房、軍產房、校產房、農村自建房等。

2、產權不清晰或有糾紛的房產。

3、房產證含未成年人名字的房產（比較少銀行接受）

4、被查封、扣押或在拆遷范圍內的房產。

二、銀行對【個人】的要求

有房產作為抵押物，銀行對個人資質的審核會比信用貸款寬松很多，但并非沒有要求。

01 | 年齡

02 | 征信記錄

這是銀行評估客戶信用的核心依據。

小融提醒粉絲們，只要征信不是黑戶或征信花戶，在專業規劃下，基本都能找到合適的銀行產品。

03 | 婚姻狀況

04 | 涉訴情況

借款人當前不能有正在執行的重大法律訴訟或被列為失信執行人。

三、銀行對【公司】的要求：經營貸申請

申請利率最低的經營貸，營業執照是關鍵。但有公司的形式非常靈活。

01 | 公司基本要求

多數銀行要求滿6個月或1年以上。部分銀行支持新成立或剛過戶的公司；

經營狀態為正常經營，無工商、稅務異常，無重大訴訟；

經營范圍不能是投資、金融、娛樂、房地產等銀行限制性行業。科技、貿易、傳媒、咨詢等是常見選擇。

02 | 沒有公司怎么辦？

這是絕大多數客戶關心的問題。對于上班族或不便持股的體制內人員，有多種解決方案：

方案一：申請抵押消費貸

無需營業執照，貸款用于個人合法合規的消費。額度上限通常在100萬，個別銀行可達150萬。流程簡單，放款快。適合資金需求不大的客戶。

方案二：過戶一家公司/新入股

這是主流操作。購買一家符合銀行要求的“殼公司”（通常成立1年以上、無異常），變更法人或股東即可。這是實現低息經營貸最直接的方式。

方案三：抵貸不一

即抵押人和借款人不是同一個人。

直系抵貸不一即用本人房產抵押，由配偶、父母、子女名下的公司來借款。所有銀行均接受。

非直系抵貸不一即用本人房產抵押，由兄弟姐妹或朋友的公司借款。部分銀行接受。

方案四：一紙實控

找一家公司出具一份文件，證明借款人是該公司的“實際控制人”，無需進行工商變更。此方式較為小眾，能接受的銀行少，利率相對較高。

小融分析，“沒有公司”完全不影響辦理低息經營貸。通過合理規劃，總有一款方案適合。

四、申請流程與常見問題（Q&A）

01 | 申請流程是怎樣的？

全款房一抵：

按揭房轉貸：

不結清原按揭，直接在余值上做二次抵押。優點是快，缺點是利率偏高、額度受限、可選銀行少。

先申請新銀行的抵押貸，獲得批復后，用自有資金或過橋資金結清原按揭，再辦理新銀行的一抵。優點是利率極低（2.2%起）、額度高、期限長，能徹底解決高利率問題。

02 | 經營貸的錢會打到個人賬戶嗎？

不會。為確保“專款專用”，經營貸會以“受托支付”的形式，放款到借款人提供的上游供應商（第三方公司）的對公賬戶。

03 | 如何保證第三方收款的資金安全？

這是核心風險點。資金會先到第三方賬戶，再轉回。

操作流程是銀行放款到三方賬戶后，不能立刻轉回借款人個人賬戶，需再過一手，避免被銀行系統追蹤到資金回流。

務必選擇專業、可靠的渠道和第三方公司。不規范的操作不僅有資金風險，還可能被銀行發現而提前收回貸款（抽貸）。專業的事，要交給專業的人。

04 | 銀行要求的流水怎么準備？

流水是還款能力的證明。如果流水不足，可以提前“養流水”。

用兩張卡操作，一張卡只進賬（非直系親屬轉入，），資金過夜產生結息后，再轉到另一張出賬卡。流水額度需覆蓋月供。

總的來說，在2025年的政策環境下，房屋抵押貸款的放貸要求并非高不可攀，反而變得更加靈活、。銀行的核心關注點在于：房產有價值、征信無硬傷、還款來源可說明。

對于所謂的硬性要求，如公司、流水等，都有大量成熟的解決方案。關鍵在于貸前的專業規劃，選擇最適合自身情況的銀行和產品組合。

希望這篇超長干貨能幫到有需要的朋友。如果還有任何關于房產抵押貸款的疑問，歡迎隨時與小融交流探討！