二手交易中困擾買賣雙方的“解抵押”難題有了新突破。

今日（8月17日），濟南市自然資源和規劃局協同濟南住房公積金中心、市司法局等宣布，創新推出二手房“帶押過戶”登記，對于存在抵押的房產要上市交易的，無須提前還貸或墊付資金，即不用先歸還原來的房貸，就可以完成過戶、重新抵押并發放新的住房貸款。

據濟南市委、市政府新聞發布會介紹，目前，該模式已在建行、工行、北京銀行等多家銀行試點成功，將在全市二手房市場全面推行。

但濟南并不是唯一推出二手房“帶押過戶”的城市。據南都·灣財社記者了解到，今年以來，青島、昆明等城市均推出了相關規定。據媒體報道，青島西海岸新區不動產登記中心已在2022年5月實現了第一筆“帶押過戶”的業務；而云南也在今年8月成功辦理首筆二手房“帶抵押過戶”合并登記。

二手房“帶押過戶”流程這么走

從二手房“帶押過戶”登記的交易流程直觀來看，該模式實現流程的簡化，縮短了交易周期。

據介紹，濟南“帶押過戶”實施后，只需要“進一個窗口，提交一套材料，辦理一次業務”，買賣雙方無需跑腿，轉移和抵押“雙預告登記”通過銀行就可以完成線上申請，轉移登記和抵押登記可同步辦理，抵押預告登記自動轉為本登記，賣方在辦理轉移登記的當天或第二天就可以拿到購房款，結清原銀行貸款。一方面減少了群眾跑腿次數，另一方面，辦理時限由原先的十幾天壓縮至1-3個工作日辦結。

而在昆明，不動產登記機構辦理二手房“帶抵押過戶”合并登記工作主要有以下流程步驟：一是賣方申請提前還款，買方申請按揭貸款；二是銀行向產權交易管理部門申請抵押狀態下進行網簽；三是轉移登記、新設抵押登記、解除原抵押登記同步辦；四是銀行放款。

另外在青島，“帶押過戶”的舉措是在二手房交易中，省去了“買家墊資或者賣家借款—賣家去銀行還貸—解除抵押—申請抵押過戶”這一繁雜流程。在押房屋交易前賣方無需先還貸解押，買賣雙方在債權人同意的前提下可直接申請“帶押過戶”，且購房人可利用該房屋再次申請抵押貸款。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在對相關政策的點評中提到，從流程方面看，過去的模式是“房東籌錢償還二手房剩余貸款-房東賣房-下家付款-房東收款”，而現在的模式是“房東賣房-下家付款-房東償還二手房剩余貸款和收款”。

“此類新交易模式具有便捷、高效和安全的屬性。”他進一步提到，便捷是指買賣雙方流程的簡化，高效是指業務周期的縮短，而安全的角度來看是全程的交易均是在資金監管協議下進行的，買賣雙方的交易均有保障。

濟南二手房價已連跌11個月

為何多城在同步推進二手房“帶押過戶”登記的舉措？廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受采訪中提到，“近年來，不管是濟南，還是山東省，抑或珠三角、全國，二手房占全部房屋交易比重是下降的，主要原因之一就是，二手房交易成本太高，周期太長。”

他同時提到，只要掛牌價不低于市場價的熱點區域，二手房交易普遍需要6-12個月的周期，其中贖樓和貸款就占了其中的一半，這便導致“賣一買一”的換房需求受阻，影響了新房交易，沖擊到房地產良性循環。

據南都·灣財社記者了解到，濟南今年以來二手房價已經經歷11連跌，國家統計局的數據顯示，6月份濟南二手房價格環比下降0.1％，同比下降2.4％；7月份濟南二手房價格環比下降0.2%，同比下降3.0%。

而據相關機構統計，昆明今年的二手房價同比方面，自2月起已經連續跌了4個月，至今年6月止跌回升，進入7月后，價格再次下跌。再看青島，國家統計局統計7月青島二手房住宅價格環比下降0.3%，同比則下降1.6%。

隨著“帶押過戶”登記舉措的實施，二手房市場或將迎來變化。

“這一政策有助于加快換房需求入市，提升新房交易量有所助力，會促進新市民購買二手房及在該城市扎根落戶。”李宇嘉提到，過去也有城市試圖推進這項政策，但由于擔心風險，銀行之間的協調等，并未有效推進。而濟南的新政，有望縮短交易周期，甚至縮短一半。可將該模式在全國推廣，進一步促進房地產市場良性循環。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，短期來看，“濟南模式”也為其他城市提供了參考借鑒，預計未來將有更多城市跟進，在二手房交易方面給予政策支持。

那么政策的落地是否會給二手房市場帶來正反饋？陳文靜認為，近期江蘇的蘇州、無錫、山東濟南等城市均調整了房地產政策方向，為了更好地支持住房剛性和改善性需求，經濟大省的住房政策有望進一步加快優化落地，“這部分地區的房地產市場，特別是熱點城市的市場活躍度有望好轉。”

南都·灣財社記者 孫陽