房產抵押貸款是青島比較常見的大額融資方式，具有額度大、利息低、還款方式靈活、授信期長等諸多優勢。

因為有抵押物擔保，所以房產抵押貸款是青島所有貸款機構都非常喜歡的貸款業務。青島各銀行和貸款機構根據借款人資質、需求、房產情況等因素不同進行差異化競爭，各有優勢和缺點。那么面對琳瑯滿目的房產抵押貸款產品，該如何選擇呢？

步我們先了解下青島市面上有哪些房產抵押貸款產品。

一、房產抵押貸款有哪些種類。

按照借款用途不同可分為經營性抵押貸款和消費性抵押貸款

按照放款機構不同可分為銀行抵押貸款和機構抵押貸款

按照房產抵押狀態不同可分為一押貸款和二押貸款

需提供營業執照，貸款用途為企業經營，以公司、法人、股東或者第三方的房產抵押（住宅、別墅、臨街商鋪、寫字樓、廠房、公交倉等），作為抵押物向銀行申請貸款。

1、貸款利率：年化利率3.5%-5%左右；

2、貸款期限：1-30年，一般選擇3-10年期先息后本，中途完全不歸本的較多；

3、貸款額度：商品房一般可貸額度是房產評估價70%（個別銀行別墅可做70%），如果自身資質好，部分銀行可貸80-90%。公司是高新技術企業或小巨人企業，住宅抵押更高可貸房產評估值的，企業經營好加上信用敞口更高可貸房產評估值的200%，而商鋪、寫字樓等商業地產更高可貸評估值65%。

貸款總額一般銀行控制在1000萬以內，少數銀行更高可以申請3000萬及以上。

基本申請條件

1、年齡：借款人年齡18～65歲，抵押人年齡75以內；

2、企業和申請人征信良好，無未結被訴、被執行；

3、一般要求營業執照滿一年，部分銀行可做當前執照（剛注冊執照，個體也可以）；

4、近一年收入流水雙倍覆蓋借款金額，也有部分銀行對流水要求稍寬松；

5、房齡30年以內，面積不低于40平，超齡只能做機構抵押；

6、貸款用途為企業經營，需提供購銷合同收據發票等，借款金額大于50萬需放款到第三方賬戶（也叫受托支付）。

青島消費性抵押貸款

不需要提供營業執照和經營數據，直接以個人名下商品房、別墅、有證還建房、房改房、經濟適用房等有證房產，出讓或劃撥性質均可。向銀行申請抵押貸款。

1、貸款利率：年化利率3.6%-5%左右。消費性抵押貸款相對經營抵押貸利率較高一些。做的銀行也比較少。

2、貸款期限：1-30年，消費性抵押貸款一般都是等額本息還款方式，先息后本的一般年限都很短。

3、貸款額度：商品房一般可貸額度是房產評估價70%。貸款總額一般在300萬以內，借款金額大于30萬需放款到第三方賬戶（也叫受托支付）。。

青島機構抵押貸款

夫妻雙方有一方征信尚可就可以做銀行抵押貸款，如果夫妻征信雙黑，房齡老，面積太小等等銀行無法做抵押貸款的情況下就只能考慮機構抵押了。

1、貸款利率：一般月息0.5-1%左右；

2、貸款期限：1-10年；

3、貸款額度：根據房子情況而定，房齡老成數就低一些，一般7-8成。

基本申請條件

1、年齡：借款人年齡18～70歲，抵押人年齡75以內；

2、基本都可以不看征信，不看五級分類；

青島二次抵押貸款

二次抵押是指按揭房或者已經處于抵押狀態的房產，再次抵押。向銀行或機構申請抵押貸款。目前青島做二押的銀行非常少，而且成數不高，所以二押一般以機構抵押為主。

1、貸款利率：銀行二押年化利率5%左右。機構二押月息0.5-1%左右；

2、貸款期限：一般3-5年；

3、貸款額度：舉個栗子，房產評估值為500萬，尾款還有300萬。

銀行二押一般是7成，那么可貸額度=500X0.7-300=50萬

機構二押一般是7-9成，按8成算，那么可貸額度=500X0.8-300=100萬

基本申請條件

1、年齡：借款人年齡18～70歲，抵押人年齡75以內；

2、銀行二押要求會比較高，機構二押對征信要求相對較為寬松。

二、房產抵押貸款如何選擇貸款銀行或機構

選擇貸款銀行或機構之前先了解自身情況

1、需要多少資金？（想要額度更高怎么辦？）

2、自己和配偶征信情況怎么樣？（負債超、逾期多、查詢多怎么辦）

3、是否有充足的流水？（流水不夠怎么辦？）

4、想要貸多長時間？（先息后本最長可貸10年，等額本息最長30年）

5、你的愛人或產權人是否同意抵押貸款？（大部分抵押貸款產品需要夫妻雙簽）

6、你想要什么還款方式？（先息后本、等額本金還是氣球貸）

7、房產是什么情況？全款還是按揭，住宅還是商業地產、出讓還是劃撥（房產在外地怎么解決？）

8、資金什么時候要？（要得急就做審批快的銀行或者同時做筆信貸、車貸解決燃眉之急）

總結：在上面問題都有明確答案之后，符合條件的情況下肯定都是銀行，實在不行再考慮機構。比較容易讓人糾結的就是，房子還有尾款的情況下，選二押好還是過橋辦一押好。

二押優點：1、快！最快當天可放款，額度高，高的可做9成（比如房產評估值500萬，尾款300萬，按9成，二押可貸額度=500X0.9-300=150萬）

2、手續簡單，不涉及過橋，辦理費用少。

二押缺點：利息高，如果自身資質好，有真實經營，可以做銀行二押，利息不高。不滿足條件，做機構二押利息相對比較高了。

一押優點：1、利息低，征信沒太大問題基本都可以做到年化4%以下。

2、還款方式靈活，選擇多。

一押缺點：1、因為涉及過橋解押，所以整個流程會比較長。辦理費用相對也會更高一些，不適合非常著急用錢的朋友。

2、放款成數不高，一般就是7成，資質比較好可以批8成，有高企小巨人那就可以做10成。所以如果本身資質不太好，需要資金比較多，房子余值不多就不建議做一押。

確定好大致方案后，下一步就是準備青島房產抵押貸款資料了。

青島房產抵押申請材料

身份證、、征信、戶口本、房產證、結婚證（離婚證）、產調；

收入流水、（經營抵押貸款需要提供營業執照，經營數據等）；

如果用他人房產作抵押，還需提供房產權屬人(含共有人)身份證、結婚證（離婚證）、同意抵押的書面證明等；