房產(chǎn)抵押貸款是青島比較常見(jiàn)的大額融資方式，具有額度大、利息低、還款方式靈活、授信期長(zhǎng)等諸多優(yōu)勢(shì)。

因?yàn)橛械盅何飺?dān)保，所以房產(chǎn)抵押貸款是青島所有貸款機(jī)構(gòu)都非常喜歡的貸款業(yè)務(wù)。青島各銀行和貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人資質(zhì)、需求、房產(chǎn)情況等因素不同進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，各有優(yōu)勢(shì)和缺點(diǎn)。那么面對(duì)琳瑯滿目的房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品，該如何選擇呢？

步我們先了解下青島市面上有哪些房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品。

一、房產(chǎn)抵押貸款有哪些種類(lèi)。

按照借款用途不同可分為經(jīng)營(yíng)性抵押貸款和消費(fèi)性抵押貸款

按照放款機(jī)構(gòu)不同可分為銀行抵押貸款和機(jī)構(gòu)抵押貸款

按照房產(chǎn)抵押狀態(tài)不同可分為一押貸款和二押貸款

需提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照，貸款用途為企業(yè)經(jīng)營(yíng)，以公司、法人、股東或者第三方的房產(chǎn)抵押（住宅、別墅、臨街商鋪、寫(xiě)字樓、廠房、公交倉(cāng)等），作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款。

1、貸款利率：年化利率3.5%-5%左右；

2、貸款期限：1-30年，一般選擇3-10年期先息后本，中途完全不歸本的較多；

3、貸款額度：商品房一般可貸額度是房產(chǎn)評(píng)估價(jià)70%（個(gè)別銀行別墅可做70%），如果自身資質(zhì)好，部分銀行可貸80-90%。公司是高新技術(shù)企業(yè)或小巨人企業(yè)，住宅抵押更高可貸房產(chǎn)評(píng)估值的，企業(yè)經(jīng)營(yíng)好加上信用敞口更高可貸房產(chǎn)評(píng)估值的200%，而商鋪、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)更高可貸評(píng)估值65%。

貸款總額一般銀行控制在1000萬(wàn)以內(nèi)，少數(shù)銀行更高可以申請(qǐng)3000萬(wàn)及以上。

基本申請(qǐng)條件

1、年齡：借款人年齡18～65歲，抵押人年齡75以內(nèi)；

2、企業(yè)和申請(qǐng)人征信良好，無(wú)未結(jié)被訴、被執(zhí)行；

3、一般要求營(yíng)業(yè)執(zhí)照滿一年，部分銀行可做當(dāng)前執(zhí)照（剛注冊(cè)執(zhí)照，個(gè)體也可以）；

4、近一年收入流水雙倍覆蓋借款金額，也有部分銀行對(duì)流水要求稍寬松；

5、房齡30年以內(nèi)，面積不低于40平，超齡只能做機(jī)構(gòu)抵押；

6、貸款用途為企業(yè)經(jīng)營(yíng)，需提供購(gòu)銷(xiāo)合同收據(jù)發(fā)票等，借款金額大于50萬(wàn)需放款到第三方賬戶（也叫受托支付）。

青島消費(fèi)性抵押貸款

不需要提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照和經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，直接以個(gè)人名下商品房、別墅、有證還建房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等有證房產(chǎn)，出讓或劃撥性質(zhì)均可。向銀行申請(qǐng)抵押貸款。

1、貸款利率：年化利率3.6%-5%左右。消費(fèi)性抵押貸款相對(duì)經(jīng)營(yíng)抵押貸利率較高一些。做的銀行也比較少。

2、貸款期限：1-30年，消費(fèi)性抵押貸款一般都是等額本息還款方式，先息后本的一般年限都很短。

3、貸款額度：商品房一般可貸額度是房產(chǎn)評(píng)估價(jià)70%。貸款總額一般在300萬(wàn)以內(nèi)，借款金額大于30萬(wàn)需放款到第三方賬戶（也叫受托支付）。。

青島機(jī)構(gòu)抵押貸款

夫妻雙方有一方征信尚可就可以做銀行抵押貸款，如果夫妻征信雙黑，房齡老，面積太小等等銀行無(wú)法做抵押貸款的情況下就只能考慮機(jī)構(gòu)抵押了。

1、貸款利率：一般月息0.5-1%左右；

2、貸款期限：1-10年；

3、貸款額度：根據(jù)房子情況而定，房齡老成數(shù)就低一些，一般7-8成。

基本申請(qǐng)條件

1、年齡：借款人年齡18～70歲，抵押人年齡75以內(nèi)；

2、基本都可以不看征信，不看五級(jí)分類(lèi)；

青島二次抵押貸款

二次抵押是指按揭房或者已經(jīng)處于抵押狀態(tài)的房產(chǎn)，再次抵押。向銀行或機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款。目前青島做二押的銀行非常少，而且成數(shù)不高，所以二押一般以機(jī)構(gòu)抵押為主。

1、貸款利率：銀行二押年化利率5%左右。機(jī)構(gòu)二押月息0.5-1%左右；

2、貸款期限：一般3-5年；

3、貸款額度：舉個(gè)栗子，房產(chǎn)評(píng)估值為500萬(wàn)，尾款還有300萬(wàn)。

銀行二押一般是7成，那么可貸額度=500X0.7-300=50萬(wàn)

機(jī)構(gòu)二押一般是7-9成，按8成算，那么可貸額度=500X0.8-300=100萬(wàn)

基本申請(qǐng)條件

1、年齡：借款人年齡18～70歲，抵押人年齡75以內(nèi)；

2、銀行二押要求會(huì)比較高，機(jī)構(gòu)二押對(duì)征信要求相對(duì)較為寬松。

二、房產(chǎn)抵押貸款如何選擇貸款銀行或機(jī)構(gòu)

選擇貸款銀行或機(jī)構(gòu)之前先了解自身情況

1、需要多少資金？（想要額度更高怎么辦？）

2、自己和配偶征信情況怎么樣？（負(fù)債超、逾期多、查詢多怎么辦）

3、是否有充足的流水？（流水不夠怎么辦？）

4、想要貸多長(zhǎng)時(shí)間？（先息后本最長(zhǎng)可貸10年，等額本息最長(zhǎng)30年）

5、你的愛(ài)人或產(chǎn)權(quán)人是否同意抵押貸款？（大部分抵押貸款產(chǎn)品需要夫妻雙簽）

6、你想要什么還款方式？（先息后本、等額本金還是氣球貸）

7、房產(chǎn)是什么情況？全款還是按揭，住宅還是商業(yè)地產(chǎn)、出讓還是劃撥（房產(chǎn)在外地怎么解決？）

8、資金什么時(shí)候要？（要得急就做審批快的銀行或者同時(shí)做筆信貸、車(chē)貸解決燃眉之急）

總結(jié)：在上面問(wèn)題都有明確答案之后，符合條件的情況下肯定都是銀行，實(shí)在不行再考慮機(jī)構(gòu)。比較容易讓人糾結(jié)的就是，房子還有尾款的情況下，選二押好還是過(guò)橋辦一押好。

二押優(yōu)點(diǎn)：1、快！最快當(dāng)天可放款，額度高，高的可做9成（比如房產(chǎn)評(píng)估值500萬(wàn)，尾款300萬(wàn)，按9成，二押可貸額度=500X0.9-300=150萬(wàn)）

2、手續(xù)簡(jiǎn)單，不涉及過(guò)橋，辦理費(fèi)用少。

二押缺點(diǎn)：利息高，如果自身資質(zhì)好，有真實(shí)經(jīng)營(yíng)，可以做銀行二押，利息不高。不滿足條件，做機(jī)構(gòu)二押利息相對(duì)比較高了。

一押優(yōu)點(diǎn)：1、利息低，征信沒(méi)太大問(wèn)題基本都可以做到年化4%以下。

2、還款方式靈活，選擇多。

一押缺點(diǎn)：1、因?yàn)樯婕斑^(guò)橋解押，所以整個(gè)流程會(huì)比較長(zhǎng)。辦理費(fèi)用相對(duì)也會(huì)更高一些，不適合非常著急用錢(qián)的朋友。

2、放款成數(shù)不高，一般就是7成，資質(zhì)比較好可以批8成，有高企小巨人那就可以做10成。所以如果本身資質(zhì)不太好，需要資金比較多，房子余值不多就不建議做一押。

確定好大致方案后，下一步就是準(zhǔn)備青島房產(chǎn)抵押貸款資料了。

青島房產(chǎn)抵押申請(qǐng)材料

身份證、、征信、戶口本、房產(chǎn)證、結(jié)婚證（離婚證）、產(chǎn)調(diào)；

收入流水、（經(jīng)營(yíng)抵押貸款需要提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)等）；

如果用他人房產(chǎn)作抵押，還需提供房產(chǎn)權(quán)屬人(含共有人)身份證、結(jié)婚證（離婚證）、同意抵押的書(shū)面證明等；