今日（1月5日），深圳住建局等六部門發(fā)布《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》（以下簡稱《工作方案》），旨在提高深圳二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。有中介人員對南都·灣財社記者表示，“帶押過戶”的交易周期最短或只需10天。

先試點買賣雙方貸款銀行為同一家的“帶押過戶”

據(jù)《工作方案》介紹，二手房“帶押過戶”模式指的是，存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實現(xiàn)用購房款還舊貸款（使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款）。

《工作方案》顯示，在二手房交易中，對于賣方未還清貸款、抵押尚未解除，買方也需要使用貸款購房的情況，買賣雙方可選擇二手房“帶押過戶”模式，交易房產(chǎn)需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設(shè)立其他抵押的條件。目前深圳推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預告登記”等多種流程，可以優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。

另外，在買方一次性付款、買方的首付款超過賣方原欠款的情況下，如選擇二手房“帶押過戶”模式，也可以適用“順位抵押”、“雙預告登記”辦理流程。

不過值得注意的是，《工作方案》指出，試點范圍方面，先試點推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。

實際上，在此之前，深圳已有“帶押過戶”的落地案例。據(jù)南都·灣財社記者此前報道，2022年9月1日坪山曾宣布完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務(wù)。

而全國范圍內(nèi)，有數(shù)據(jù)顯示，自2022年8月份以來，已有超過20個城市陸續(xù)宣布推出二手房“帶押過戶”的交易模式，包括深圳、廣州、東莞、西安、寧波、蘇州、無錫、濟南等。

中介：“帶押過戶”最短或只要10天

“在過去，房產(chǎn)如果還有貸款，賣方需先籌集資金還清貸款，才能進行交易，這一直是二手房交易存在的一個痛點”，在財經(jīng)評論員劉曉博看來，帶押過戶減少了交易難度、降低了交易成本、提升了交易效率。

具體能省下多少錢？完成深圳首例帶押過戶公證的坪山公證處曾表示，“帶押過戶”可以將交易成本直接降低三分之一。另有貝殼鏈家中介告訴南都·灣財社記者，省下的贖樓費通常由擔保公司收費加銀行利息兩個部分組成，費率大約為欠款金額的2%。“‘帶押過戶’后，欠款300萬可以省下5萬-6萬贖樓費”，該名中介表示。

至于“帶押過戶”的時間周期，上述中介告訴記者，“以前贖樓少則半月，長則數(shù)月；現(xiàn)在帶押過戶批貸款7天，過戶出證3天，最短10天就可搞定”。

除了成本上的考量，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉還認為，“帶押過戶”具有風險可控的優(yōu)點。他指出，“轉(zhuǎn)按揭”最主要的環(huán)節(jié)，就是在公證處完成二手房交易“公證提存+免贖樓帶押過戶”的三方協(xié)議，而公證處具有法律權(quán)威也相對獨立，能消除各方對風險的擔憂。“退一步講，只要在合同中規(guī)定，出現(xiàn)各方可能擔心的問題，付款、過戶、解除抵押等都無效，房源、資金原路返回，問題也就不存在了”，李宇嘉說。

此外，李宇嘉認為，“帶押過戶”還可以促進二手房交易，起到提振市場預期和信心的作用，只有將二手房市場穩(wěn)定住，重新恢復二手房占主導的交易局面，才能穩(wěn)定樓市。

“不過‘穩(wěn)妥推進試點’還是顯得太過謹慎”，李宇嘉指出。他建議，深圳應(yīng)該在金融監(jiān)管層面建立協(xié)同機制，消除各方顧慮。同時，評估價模式在深圳已經(jīng)比較成熟了，完全可以一步跨到不同銀行帶押過戶。因為只有這樣才能縮短交易流程、降低交易成本、最大限度地讓利于民，將二手房交易盤活，促進換房需求良性循環(huán)，促進連環(huán)單交易，也能帶動整個市場穩(wěn)定。

具體流程怎么走？七步完成“順位抵押”

（一）“順位抵押”辦理流程

1、買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同。

2、買賣雙方在選定的資金監(jiān)管機構(gòu)（如銀行、公證機構(gòu)）辦理資金監(jiān)管手續(xù)，對買方的購房款（包括首付款和銀行貸款）進行監(jiān)管。同時，買方向銀行申請貸款。

3、買方貸款審批通過后，買賣雙方和買賣雙方貸款銀行共同線上申請“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)設(shè)立登記”合并辦理，按順位設(shè)立新的抵押權(quán)。

4、不動產(chǎn)登記部門根據(jù)買賣雙方和買賣雙方貸款銀行申請，同步辦理完成三個登記事項，記載不動產(chǎn)登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押登記電子證明。

5、買方貸款銀行根據(jù)不動產(chǎn)登記部門推送的抵押登記證明發(fā)放貸款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認后，按照操作流程進行放款。資金監(jiān)管機構(gòu)用監(jiān)管賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結(jié)清貸款。

6、賣方貸款銀行結(jié)清貸款后，線上提交抵押注銷申請，買方貸款銀行的抵押權(quán)順位相應(yīng)向前，即由第二位升為首位抵押。

7、資金監(jiān)管機構(gòu)將資金監(jiān)管賬戶余額劃轉(zhuǎn)給賣方。

（二）“雙預告登記”辦理流程

1、買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同后，買方向銀行申請貸款。

2、買方貸款審批通過后，買方貸款銀行會同買賣雙方，線上申請辦理二手房轉(zhuǎn)移預告登記及抵押預告登記。

3、不動產(chǎn)登記部門根據(jù)買方貸款銀行及買賣雙方申請，完成“雙預告登記”業(yè)務(wù)審核，記載不動產(chǎn)登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押預告登記電子證明。

4、買方貸款銀行依據(jù)抵押預告登記結(jié)果足額放款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認后，按照操作流程進行放款。買方的首付款和銀行貸款均直接存入買賣雙方在提存協(xié)議中約定的資金提存賬戶中進行監(jiān)管。公證機構(gòu)出具相關(guān)材料，并送達買方貸款銀行、買賣雙方。

5、購房款存入提存賬戶后，買賣雙方和買方貸款銀行及時向不動產(chǎn)登記部門申請辦理雙預告登記轉(zhuǎn)本登記。

6、房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完成后，提存機構(gòu)用提存賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結(jié)清貸款。賣方貸款銀行線上提交抵押注銷申請，不動產(chǎn)登記部門在線審核，也可以由賣方本人提出注銷抵押，銀行線上確認申請。如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記不能完成，提存機構(gòu)將提存賬戶中的購房款分別歸還買方貸款銀行及買方本人。

南都·灣財社見習記者 陳鏡安