在上海地區，房子抵押貸款能貸到的比例主要取決于多個因素，包括房產的評估價值、貸款用途、借款人的信用狀況、還款能力以及貸款機構的政策等。以下是對這些因素的具體分析：

一、房產評估價值

房產的評估價值是決定抵押貸款比例的關鍵因素。一般來說，貸款機構會根據專業評估機構對房產的評估結果來確定貸款額度。在上海，房屋抵押貸款的額度上限通常為抵押物市場價值的60%至70%。不過，根據最新政策，上海市區的房產如果是首套房屋，貸款額度可以達到房屋評估價的90%；二套房的貸款額度也可提高至80%。

二、貸款用途

貸款用途也會影響抵押貸款的比例。個人消費性質的抵押貸款，其最高額度一般不超過300萬元。而對于經營性抵押貸款，額度通常更高，可以達到2500萬元以上。

三、借款人條件

信用狀況：借款人的信用記錄對貸款額度有重要影響。信用良好的借款人更容易獲得更高的貸款額度。

還款能力：借款人的還款能力也是貸款機構考慮的重要因素。穩定的收入來源和較強的還款能力有助于提高貸款額度。

四、貸款機構政策

不同的貸款機構可能有不同的貸款政策和標準。大部分銀行抵押產品最高額度在1000萬至3000萬。對于多套房打包抵押、別墅廠房抵押等情況，最高可批復到3000萬。也有部分銀行對優質客戶可能提供高達85%至90%的貸款成數。此外，一些非銀行金融機構，如消費金融公司、小額貸款公司等，也可能提供不同比例的抵押貸款服務。

五、房產類型

房產的性質（如住宅、別墅、商鋪、辦公樓、商住房、廠房等）也會影響貸款額度。一般來說，住宅的抵押額度較高，別墅、商鋪、辦公樓、商住房、廠房等抵押額度可能較低。具體來說：

住宅：常規來說，銀行房產抵押貸款住宅最高可以達到評估價的7成。然而，也有一些高成數產品最高可以做到8至9成。

別墅：貸款額度一般為評估價的6成。

商鋪、辦公樓、商住房：貸款額度最高為評估價的5成。

六、貸款次數

貸款次數也影響房屋抵押貸款的額度，具體分為以下兩種情況：

一抵（全款房首次抵押）：抵押額度一般為評估價的7成。

二抵（按揭房再次抵押）：抵押額度一般為評估價的6成。

綜上所述，在上海地區房子抵押貸款最多能貸到的比例并不是固定的，而是取決于多種因素的綜合考慮。因此，在申請抵押貸款時，建議借款人充分了解貸款機構的政策和要求，并根據自身情況選擇合適的貸款產品和貸款機構。

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