住房反向抵押貸款方案獲批，可通過投保以房養老

住房反向抵押貸款方案出爐，目前尚無入市時間表

一種可能真正實現“以房養老”的保險產品——住房“反向抵押貸款”有望推出。在上周舉行的“轉型期房地產融資渠道解析會”上，中國房地產開發集團總裁孟曉蘇透露，目前他遞交的該項目方案已經獲得批復，在京入市可以預期。

會后，記者獨家了解到該方案的相關細節。

與住房抵押貸款不同的是，“反向抵押貸款”的介入者不是銀行而是保險公司。因此它實際上是一個保險產品。按照孟曉蘇提出的方案，投保人可以用居住房屋的產權作抵押，按月從保險公司領取現金直到身故。這相當于保險公司通過分期付款(按月支付)的形式，收買投保人擁有的房屋產權。其操作形式類似于把“住房抵押貸款”反過來做，因此被稱作“反向抵押貸款”。

投保人既能住在自己的房子里，又能將房產提前變現用于養老。顯然，這一險種的推出，有望真正實現“以房養老”。

孟曉蘇說，目前我國大多數老年人積蓄不多，僅靠有限的退休金生活。前幾年實行的公房出售，使不少老年人用較低的價格買下了價值較大的房產，有人因此“家產萬貫”。但是這些‘百萬富翁’可支配的月收入僅有一兩千元，而自有房產要住，不可能先行出售或出租贏利，因此生活并不富足。

老人通常的做法是將房產傳給子女。但是有的老人沒有子女；有的子女本身有住房，他們真正的負擔是父母的贍養開支；也有的子女無法盡到贍養義務，老人的收入又不足以保障自己的生活。如果能使老年人價值幾十萬、上百萬元的自住房產在其有生之年逐漸變現，使其具有自己安排晚年生活的支付能力，同時又能繼續使用這套房屋，無疑是解決這些人養老問題的好辦法。

住房“反向抵押貸款”方案解析

投保條件

孟曉蘇在建議方案中引入了英、法等國成熟產品的操作辦法，“住房反向抵押貸款”的投保人要求是62歲以上的老年人。

投保方式

投保人將房屋產權抵押給保險公司，保險公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回該房屋，進行銷售、出租或拍賣。

給付金計算

給付金的計算是按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按平均壽命計算，分攤到投保人的預期壽命年限中去。即：每月給付金額＝(房屋現值-房屋折損-房屋增值預期-保險公司預支貼現利息) /[(預期壽命-投保時壽命)×12]

實例分析

實例1：張先生，62歲，住房面積196平方米，房屋八成新，位置優越。經評估房屋現價145萬元。

實例2：趙女士62歲，住房面積150平方米，房屋九成新，位置離市區較遠。經評估房屋現價80萬元。

分析：按我國男性人均壽命69.63歲計算，加上地區差異，投保人的壽命計算基數為10年。10年后房屋折損26萬元，房屋與土地增值預計26萬元，兩者抵消。保險公司扣除預支貼現利息25%(按年息6%計算)，按75%計算給付額為108.75萬元。將預期給付額分攤到投保人的預期壽命中去，張先生每月可以得到近1萬元。

分析：按我國女性人均壽命73.33歲計算，加上地區差異，投保人的壽命計算基數為14年。14年后房屋折損19萬元，房屋與土地增值預計24萬元，計增5萬元。保險公司扣除預支貼現利息30%(按年息6%計算)，按70%計算給付額為59.5萬元。將預期給付額分攤到投保人的預期壽命中去，趙女士每月可以得到近4000元。

人物專訪

孟曉蘇

孟曉蘇，1949年出生。北京大學文學學士、經濟學碩士、博士。1992年任中國房地產開發集團公司總經理、中房集團總裁；現任中房集團公司黨委書記、董事長，中房集團總裁；歷任全國人大常委會辦公廳秘書局副局長，國家進出口商品檢驗局副局長。

孟曉蘇：“房產金庫”將有效補償老年生活

孟曉蘇在業內聲名顯赫，不僅僅因為他是中國最大的房地產開發集團總裁。10年前，正是因為他的提議，推動了個人住房抵押貸款辦法的出爐。昨天，他就反向抵押貸款方案闡述了自己的觀點。

“當年我們提出住房抵押貸款得到中央肯定的時候，很多銀行的行長不愿意接受，他們認為國企借錢都不還，老百姓借錢怎么會還？”孟曉蘇回憶道。

“然而事實證明這是一個很安全的資產。”孟曉蘇說，“到去年中國住房抵押貸款已經達到18000多億元，不良資產只有16.7億元，只占0.68%。而且一旦房子收回，就不是不良資產，這個比例將趨近于零。”

對于住房“反向抵押貸款”的前途，孟曉蘇同樣看好。“老年人能夠在收入低谷期開啟‘房產金庫’，將有效補償老年生活，保持子女與社會對老年人的長期尊重，有利于推進和諧社會建設；另外，如果實行遺產稅制度，也可以有效地為投保居民依法避稅。”

在社會效應上，孟曉蘇分析說，“反向抵押貸款的壽險服務使產權住房成為一種‘養老儲蓄’，為養老而儲蓄不再成為必要。”孟曉蘇還指出，這一險種的推出，將使個別官員為晚年生計而違法違紀不再有經濟上的必要，有利于從源頭上解決‘五十九歲現象’問題。

據了解，目前這種險種在上海已有小范圍試點，但北京何時推出尚無時間表。而在孟曉蘇看來，推行該險種的意義，不僅在于解決養老保障問題。“它對我國保險業的發展將起很大作用，”孟曉蘇說，“保險公司現在有的是錢，一萬四千多億元保險資金沒有出路，缺的是安全而有穩定收益的產品。”晨報記者

楊舒萌

以房養老尚存政策難題

保險目前國內不允許金融混業

保險公司預感，針對“反向按揭”新險種的推出將困難重重，尚需突破。

長城人壽保險北京分公司總經理焦益寬告訴記者，針對“反向按揭”的險種，國內從未有過先例，它需要在專業人士評估后進行專門開發，并不可能短時間內完成。“況且其中對房價評估的環節相當復雜。”

而最讓這位資深專業人士感到犯難的還是來自政策層面的問題，“目前，國內是不允許金融混業的，因此，保險公司是不允許做反向按揭業務的。”焦益寬說。目前，國內金融業是采取分業經營。盡管金融混業經營試點在法律制度上已經沒有障礙，但金融混業經營試點和探索還需要時間。晨報記者

李雋瓊

銀行目前不能主動處置房產

在英國和法國，反向按揭這項業務由保險公司介入，但在美國，這類業務更多的是由銀行機構承擔。

但國內的銀行機構同樣也會有困惑。光大銀行私人業務部個人信貸處處長肖英男認為：之所以國內銀行一直沒有推出“反向按揭”業務，一個重要原因是該業務要求銀行主動地去經營房產，但這很難辦到。通過反向按揭，銀行拿到了房產，但如何處置這些房產是個大問題。他介紹說，以往國內銀行處置房產都是被動的，都是處理的抵債房等不良資產，而不是主動地去買賣房產。

專家觀點

不會助長住房投機、投資

有人擔心，這樣的產品推出來，會不會助長更多人拿房子做投資品？鏈家市場研究中心主任王志偉告訴記者，反向按揭對樓市不會有很大影響。對于樓市投機、投資者而言，他們主要是以買賣房產，從而獲取投資收益為主要目的，追求的是資本收益的最大化，不會進行反向按揭的操作，因為“以房養老”主要是針對老年人設計的保障生活的產品，在年齡等方面都有控制，同時也需要相應的手續和費用。

還需十幾年市場培育時間

中國人民大學人口學系老年學研究所所長杜鵬教授在接受記者采訪時表示，“以房養老”的方式雖然不會成為中國老年人養老的主要方式，但卻提供了一個很好的選擇和方式。

杜鵬教授認為，這種方式在歐美國家已有很成熟的經驗，現在國內也具備了實行這種養老方式的基本條件，因為現在住房已經市場化了。但現在已步入老年的人，大部分并沒有購買商品房，而多是單位分房，這也致使“以房養老”的模式在短時間內不會有太充分的發展，還需要十幾年的市場培育時間。真正有條件“以房養老”的人，是現在四五十歲、購有商品房的中年人，也許“以房養老”將是他們今后的一個原則。

新聞鏈接

南京、上海試推以房養老

南京湯山“溫泉留園”老年公寓2005年在全國率先推出了“以房換養”的概念，類似“反向按揭”。規定年齡在60歲以上的老人，自愿將其房產抵押，經公證后入住老年公寓，終身免交一切費用，而房屋產權在老人逝世后歸養老院所有。但一年多過去了，這個樓盤新概念依然乏人問津。上海今年也開始由政府出面試點“以房養老”。

反面聲音

以房養老只是少數人投資行為

“反向按揭在中國不會成為多數人的養老之道。”中國人民大學勞動人事學院從事養老保險的楊立雄副教授旗幟鮮明地表明自己的態度，“說到底，它只是少數人的投資行為。”

他把“以房養老”的模式理解為商業投資，“商業行為是個人選擇，無可厚非，但我反對政府大力提倡它，說到底，它只是少數人的投資行為。”并且他認為在中國信用體系不健全的現狀下，牽涉到房地產業、金融業、社會保障、保險以及相關政府部門，對這些領域的運作質量要求相當高，這種模式實際操作起來更會困難重重。

他認為，中國人的傳統是“但存方寸地，留于子孫耕”。老人將自己的房產抵押出去而無法留給子女，這樣的現實，國人恐怕一下子還難以接受。

目前多數老人不接受以房養老

在一項隨機調查中，50位老人有84%表示不能接受“以房養老”的方式，而他們最擔心的就是孩子們為此對他們撒手不管。首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任邢亞平告訴記者，“以房養老”是依據西方國情來設計的金融產品，而在中國，“養兒防老”和“把房產留給子女繼承”的觀念根深蒂固。 住房反向抵押貸款如果入市，買房的人就相當于同時給自己買了一份養老保險。