江蘇省新沂市的李女士萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到，自己手握抵押人書(shū)面擔(dān)保承諾和房產(chǎn)證原件，但起訴要求抵押人清償債務(wù)的請(qǐng)求卻被法院以“不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”為由駁回。其間，抵押人更是將房產(chǎn)賣(mài)與他人。申請(qǐng)?jiān)賹彵获g回后，李女士向檢察機(jī)關(guān)申請(qǐng)監(jiān)督，七年維權(quán)路總算看到了盡頭……

日前，該案因監(jiān)督成效突出，被最高人民檢察院列入“民事檢察跟進(jìn)監(jiān)督典型案例”。

出借45萬(wàn)元

房產(chǎn)抵押擔(dān)保埋隱患

2010年11月3日，正在上班的李女士忽然被同事陳花（化名）拉到角落，說(shuō)自己的丈夫做房地產(chǎn)生意急需用錢(qián)，想跟李女士借10萬(wàn)元周轉(zhuǎn)一下。熱心腸的李女士爽快地同意了。考慮到陳花借錢(qián)的數(shù)額不小，擔(dān)心還款得不到保障，李女士提出，希望對(duì)方能提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保。

用什么為自己擔(dān)保呢？陳花一下子想到了姐姐陳瓊（化名）。陳瓊和丈夫一直在外地生活，但在老家市區(qū)有套閑置的房子。

陳花和陳瓊電話(huà)聯(lián)系后不久，陳瓊和丈夫便風(fēng)風(fēng)火火趕回老家，并在陳花的借據(jù)下方寫(xiě)下書(shū)面承諾：“本人同意把房產(chǎn)證借給李女士作為借款抵押”，并當(dāng)場(chǎng)向李女士交付了房產(chǎn)證原件。

此后半年內(nèi)，李女士又在陳花的請(qǐng)求下陸續(xù)借出45萬(wàn)余元。每次陳花都會(huì)在借據(jù)中寫(xiě)明以姐姐的房產(chǎn)作為抵押，并簽訂還款補(bǔ)充協(xié)議，約定如果陳花一個(gè)月內(nèi)不還款，李女士可以把房屋過(guò)戶(hù)到自己名下，或是直接出賣(mài)該房產(chǎn)……不僅如此，陳花還信誓旦旦地承諾，如果自己違約，自愿承擔(dān)一切后果，即使將房產(chǎn)查封也絕不反悔。

李女士以為有了借條、房產(chǎn)抵押“雙保險(xiǎn)”，能幫同事一把也是好事一樁。可她萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，正是這個(gè)“先天不足”的房產(chǎn)抵押，讓她走上了長(zhǎng)達(dá)七年的維權(quán)之路。

債務(wù)逾期未還

抵押房產(chǎn)未作登記引糾紛

轉(zhuǎn)眼間，時(shí)間來(lái)到了約定還款的日子。讓李女士擔(dān)心的事情發(fā)生了——陳花丈夫生意失敗，借她的錢(qián)還不上了。陳花先是找借口拖延還款，之后索性躲著避而不見(jiàn)，最終干脆關(guān)機(jī)失聯(lián)。2013年2月，李女士將陳花和抵押人陳瓊夫婦告上法庭。在起訴狀中，李女士要求陳花償還45萬(wàn)元借款本金、3萬(wàn)元利息及2萬(wàn)元遲延還款的違約金。考慮到陳花可能已無(wú)力償還，李女士同時(shí)訴請(qǐng)法院，要求抵押人陳瓊夫婦也對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任。

庭審中，昔日同事對(duì)簿公堂。李女士拿出的借條、協(xié)議都充分證明了陳花多次向李女士借款的事實(shí)，雙方對(duì)借款金額、違約金和利息的計(jì)算也確認(rèn)無(wú)誤。李女士要求陳花償還45萬(wàn)元借款本金的請(qǐng)求得到了法院的支持。

李女士認(rèn)為，自己手里有陳瓊親筆簽下的擔(dān)保協(xié)議和主動(dòng)交付的房產(chǎn)證原件，因此，要求抵押人陳瓊夫婦對(duì)陳花的債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任的請(qǐng)求也應(yīng)該被法院認(rèn)可。然而，在法庭上，被告律師的一番辯詞給了李女士當(dāng)頭一棒——“陳瓊夫婦沒(méi)有同李女士就欲抵押的房屋辦理抵押登記手續(xù)，按照物權(quán)法第187條的規(guī)定，以房屋抵押的，應(yīng)當(dāng)在房屋管理部門(mén)辦理抵押物登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。因此，李女士沒(méi)有獲得抵押權(quán)”。

李女士的訴訟代理人據(jù)理力爭(zhēng)，主張未進(jìn)行抵押登記只是使得作為物權(quán)的抵押權(quán)未設(shè)立，由此產(chǎn)生沒(méi)有優(yōu)先受償權(quán)、不得對(duì)抗善意第三人的后果，但抵押合同成立并生效，抵押人應(yīng)承擔(dān)抵押合同的擔(dān)保責(zé)任。

法院聽(tīng)取雙方意見(jiàn)后，支持了陳瓊夫婦一方的意見(jiàn)，認(rèn)為李女士的抵押權(quán)尚未設(shè)立，無(wú)法主張要求抵押人承擔(dān)清償責(zé)任。2013年7月，法院一審判決駁回了李女士對(duì)陳瓊夫婦的訴訟請(qǐng)求。

債權(quán)人未獲法院支持

申請(qǐng)檢察機(jī)關(guān)監(jiān)督

收到法院判決后，身心俱疲的李女士生了一場(chǎng)重病，病情緩解后，驚覺(jué)上訴期已過(guò)，想通過(guò)上訴“翻案”已不可能。

李女士此時(shí)又得知了一個(gè)令她更加氣憤的消息：在一審法院審理過(guò)程中，陳瓊夫婦已通過(guò)掛失補(bǔ)辦房產(chǎn)證的方式，將涉案房屋以16萬(wàn)余元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了陳瓊的胞弟陳兵（化名）。不久后，陳兵又以25萬(wàn)元將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給案外人。這一行為讓李女士堅(jiān)定了一定要討個(gè)說(shuō)法的決心。李女士向原審法院申請(qǐng)?jiān)賹彛?qǐng)求撤銷(xiāo)原審判決書(shū)關(guān)于駁回自己對(duì)陳瓊夫婦的訴訟請(qǐng)求事項(xiàng)，并依法改判。2017年4月17日，李女士的再審申請(qǐng)因超過(guò)六個(gè)月再審申請(qǐng)期限，被原審法院依法駁回。

至此，李女士能?chē)L試的種種救濟(jì)方式均宣告失敗。

2017年5月，李女士路過(guò)一個(gè)小區(qū)大門(mén)時(shí)，門(mén)口的普法志愿者和宣傳展板吸引了她的目光。正是這次很偶然的機(jī)會(huì)，讓李女士得知，自己面臨的這種困境，還可以申請(qǐng)檢察機(jī)關(guān)監(jiān)督。李女士的心中重新燃起希望。她立刻來(lái)到新沂市檢察院12309檢察服務(wù)中心，向檢察官道出這樁讓她心緒難平的糾紛。

提請(qǐng)抗訴

應(yīng)認(rèn)定抵押合同有效

“本案中，抵押權(quán)確實(shí)未生效，李女士無(wú)法就抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。但陳瓊夫婦向李女士交付房產(chǎn)證并書(shū)面承諾，李女士也表示接受，雙方之間抵押擔(dān)保合同已經(jīng)成立并有效。陳瓊夫婦可以預(yù)見(jiàn)到自己可能代為履行的債務(wù)就是抵押房產(chǎn)價(jià)值范圍的部分。李女士基于已經(jīng)生效的抵押擔(dān)保合同，可以要求陳瓊夫婦在抵押房產(chǎn)價(jià)值范圍內(nèi)對(duì)債務(wù)依約承擔(dān)連帶清償責(zé)任……”新沂市檢察院辦案檢察官武紅艷經(jīng)過(guò)細(xì)致的卷宗審查和詢(xún)問(wèn)后，認(rèn)為原審判決適用法律確有錯(cuò)誤。

經(jīng)檢察官聯(lián)席會(huì)議和檢委會(huì)討論決定，新沂市檢察院于2018年4月12日向原審法院發(fā)出再審檢察建議，指出該案中抵押合同已經(jīng)成立并生效，陳瓊夫婦應(yīng)當(dāng)在抵押房產(chǎn)價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

原審法院對(duì)該檢察建議不予采納，理由是：“從起訴狀和庭審陳述及舉證質(zhì)證意見(jiàn)看，李女士對(duì)陳瓊夫婦主張的是抵押擔(dān)保責(zé)任而非違約賠償責(zé)任，法院出于尊重當(dāng)事人處分權(quán)，不應(yīng)對(duì)陳瓊夫婦應(yīng)否承擔(dān)合同責(zé)任進(jìn)行審理。”

“李女士作為債權(quán)人已提出訴訟請(qǐng)求，要求債務(wù)人陳花和抵押人陳瓊夫婦一并承擔(dān)清償責(zé)任，該請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)包括借貸關(guān)系和擔(dān)保關(guān)系。原審判決基于當(dāng)事人訴請(qǐng)，對(duì)借款合同及擔(dān)保合同成立、履行情況依法審查并不違背處分原則。”新沂市檢察院認(rèn)為原審法院對(duì)再審檢察建議未予采納不當(dāng)，決定跟進(jìn)監(jiān)督，提請(qǐng)徐州市檢察院抗訴。

跟進(jìn)監(jiān)督

再審改判抵押人擔(dān)責(zé)

徐州市檢察院審查該案后認(rèn)為，陳瓊夫婦提供抵押擔(dān)保的意思表示明確，債權(quán)人李女士亦予以接受，雙方達(dá)成合意，該抵押擔(dān)保合同對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。原審期間，陳瓊夫婦未經(jīng)李女士同意，擅自將未辦理抵押登記的房屋向他人出售，并致無(wú)法收回，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。2018年12月，徐州市檢察院向徐州市中級(jí)法院提出抗訴。徐州市中級(jí)法院審查后作出民事裁定，指定新沂市法院再審此案。

2019年12月，新沂市法院作出再審判決，采納了檢察機(jī)關(guān)的抗訴意見(jiàn)，改判陳瓊夫婦以涉案房屋價(jià)值為限對(duì)陳花不能清償?shù)牟糠殖袚?dān)賠償責(zé)任。

再審改判后，陳瓊夫婦不服，提起上訴。2020年9月7日，徐州市中級(jí)法院判決駁回陳瓊夫婦的上訴請(qǐng)求。至此，這起長(zhǎng)達(dá)七年的糾紛終于塵埃落定。目前，該案正在法院強(qiáng)制執(zhí)行中。

“我們都以為沒(méi)有希望了，要不是檢察機(jī)關(guān)一直跟進(jìn)，哪有這樣的結(jié)果！”拿到再審判決書(shū)后，李女士和她80歲的父親專(zhuān)程到新沂市檢察院表示感謝。老人緊握辦案檢察官的手，邊說(shuō)邊流下眼淚。這淚中有心酸，但更多的是激動(dòng)和高興……

■檢察官說(shuō)法

鍥而不舍辦好民生“小案”

（江蘇省新沂市檢察院 武紅艷）

基層檢察院民事檢察部門(mén)辦理的案件大多發(fā)生在群眾身邊，常見(jiàn)多發(fā)，案件的社會(huì)影響往往并不大，但對(duì)涉案人及其家庭來(lái)說(shuō)，這些“小案”都是天大的案件。辦理好這一樁樁民生“小案”，是對(duì)司法為民最好的詮釋。

本案中李女士的七年維權(quán)路讓人唏噓。“不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”是法律的明確規(guī)定。然而，仍有很多老百姓樸素地認(rèn)為只要雙方達(dá)成抵押擔(dān)保的合意，并交付了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)即設(shè)立了抵押權(quán)。但事實(shí)上雙方之間成立的僅為抵押擔(dān)保合同，即使一方向?qū)Ψ浇桓读瞬粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，也只是履行合同的行為，不會(huì)直接導(dǎo)致抵押權(quán)的設(shè)立。

原審法院基于抵押權(quán)尚未設(shè)立，駁回了李女士對(duì)抵押人的賠償請(qǐng)求，這是未能有效區(qū)分債權(quán)行為和物權(quán)行為。簽訂抵押合同與抵押權(quán)設(shè)立是兩個(gè)不同的概念，兩者成立生效的前提和條件也不同。抵押合同自雙方當(dāng)事人達(dá)成一致意思表示時(shí)即成立，而不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)需要辦理抵押登記方可設(shè)立。抵押合同成立后，雙方就產(chǎn)生了相應(yīng)的合同義務(wù)，在違反合同時(shí)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

本案中，原審法院基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，未采納再審檢察建議。檢察機(jī)關(guān)依法提請(qǐng)上級(jí)檢察院以抗訴方式跟進(jìn)監(jiān)督。最終法院再審改判抵押人以涉案房屋價(jià)值為限承擔(dān)賠償責(zé)任。通過(guò)鍥而不舍的跟進(jìn)監(jiān)督，這樁延宕七載的糾紛終于峰回路轉(zhuǎn)，依法保護(hù)了債權(quán)人的合法權(quán)益。而檢察官也希望以此案為鑒，提醒當(dāng)事人雙方在達(dá)成合意成立房屋抵押合同時(shí)，一定要及時(shí)辦理抵押登記，以免像李女士那樣陷入漫漫維權(quán)路。

（檢察日?qǐng)?bào) 管瑩 丁鑫 武紅艷）