一、從銀行的角度分析。

個(gè)人住房抵押貸款主要有3個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：

1.借款用途風(fēng)險(xiǎn)。

提供優(yōu)質(zhì)抵押物申請(qǐng)貸款，審批相對(duì)容易一些，因此，住房抵押貸款更易出現(xiàn)虛假的借款用途。如果借款人挪用貸款或改變借款用途，銀行無(wú)法了解和控制資金的使用，貸款到期歸還存在極大的不確定性，一旦貸款逾期，銀行需要跟借款人協(xié)商，或者申請(qǐng)法院對(duì)拍賣、變賣抵押物，所得款項(xiàng)優(yōu)先歸還貸款本息和相關(guān)費(fèi)用。

如果借款人將貸款用于非法用途、違規(guī)用途，銀行還將承擔(dān)合規(guī)檢查、內(nèi)部審計(jì)、監(jiān)管檢查等更多的風(fēng)險(xiǎn)。

2.還款來(lái)源風(fēng)險(xiǎn)。

多數(shù)銀行存在迷信房屋抵押的現(xiàn)象，過(guò)分依賴第二還款來(lái)源，卻忽視了對(duì)第一還款來(lái)源的調(diào)查。如果借款人貸款之后出現(xiàn)資金緊張等問(wèn)題，直接導(dǎo)致還款來(lái)源沒(méi)有保障，銀行將承擔(dān)貸款逾期甚至形成不良的風(fēng)險(xiǎn)。

3.抵押物處置變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

如果借款人不能按時(shí)還款，銀行將被迫處置抵押物房產(chǎn)，而處置抵押物是個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，同時(shí)還有很多不確定性，比如，房屋存在產(chǎn)權(quán)糾紛，存在被其他債權(quán)人申請(qǐng)查封，存在市政建設(shè)面臨拆遷改造風(fēng)險(xiǎn)等等，這些都給銀行行使債權(quán)帶了障礙。

為了防范上述風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)當(dāng)在貸前認(rèn)真調(diào)查借款用途，調(diào)查核實(shí)有充足的第一還款來(lái)源，同時(shí)對(duì)抵押物的產(chǎn)權(quán)、價(jià)值、變現(xiàn)能力做出充分的評(píng)估，保證貸款能按時(shí)歸還，或者借款人出現(xiàn)資金困難時(shí)能夠迅速處置變現(xiàn)抵押物。

有人提出，抵押人使用唯一一套住房不能執(zhí)行的問(wèn)題，事實(shí)上最高法司法解釋已經(jīng)明確，并非唯一一套住房不能執(zhí)行，而是債務(wù)人及其所撫養(yǎng)家屬生活必須的住房不能執(zhí)行，超出當(dāng)?shù)仄骄》棵娣e的，是可以執(zhí)行的，哪怕是唯一一套住房。

二、從借款人的角度分析。

假設(shè)借款人用自己的住房申請(qǐng)抵押貸款，風(fēng)險(xiǎn)主要是，萬(wàn)一貸款到期不能歸還，抵押權(quán)人將抵押物房屋處置變現(xiàn)，用于歸還貸款本息，處置變現(xiàn)的價(jià)格可能遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，其中的差額就是抵押人的損失風(fēng)險(xiǎn)。

為了防止這種情況出現(xiàn)，建議申請(qǐng)貸款前一定要充分評(píng)估自己的還款能力，并留有余地。如果在貸款后出現(xiàn)資金困難，要想辦法從其他途徑籌資歸還貸款，避免住房被處置變賣給自己帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。