原創 韜略哥

說到誘惑，其實和錢有關。

最近，每天都能接到中介的推銷電話，說只要條件符合就可以考慮換貸，幫忙省利息。

由于存量房貸利率偏高，市面上已有很多人，轉去做利息偏低的經營貸，并且還成功了。

現在，更多的人在觀望，既想省下利息，又擔心換貸之后不安全。

“貸100萬少還60萬利息”的經營貸，究竟是蜜糖還是砒霜…

大家都知道，房貸一般都是二十年或三十年，每月還本付息，是個人以房子抵押貸款，還款完成之后從銀行拿回抵押的紅本。

如果是這兩年買房的人，房貸利率確實比較貴，基本在5%以上。

央行數據顯示，2021年12月的全國新發放商業房貸的平均加權利率是5.63%，有的地方更高，去到6%以上。

反觀經營貸，是銀行針對中小企業主或個體工商戶推出的貸款產品，因此利息比較優惠。

利息有多低呢？同樣以房屋作為抵押，企業經營貸的利率為3.7%。

當然，這么低的利息，銀行對貸款用途、還款時間等都有要求。

首先貸款人必須是公司，且以房屋作為抵押。

一般必須有一個滿一年的營業執照，房產證必須持有一年以上。

其次，貸款用途限公司經營使用，比如買原材料、房屋裝修等。而且經營貸期限比較短，一般為兩至三年，最多五年。

最后，貸款資金直接打到第三方賬戶，如果是裝修用途申請，那么收款人則是裝修公司。

看起來要求很嚴格，但中介瞄準利率“倒掛”產生的巨大套利空間，大肆宣傳以貸換貸。

比如一套房產價值1000萬元，正常最低按揭貸款年化為4.9%，將房貸置換抵押貸款利息為3.7%，3年為一期，這期間可以節省36萬元。

根據一位貸款中介提供的信息，以貸款金額100萬元、還款方式為等額本息為例。

購房按揭貸款期限為30年，年利率為5.88%，月還款額約為5919元，總支付利息約為113.07萬元，總還款額度約為213.07萬元。

通過置換經營貸后還款期限變為20年，年利率為4.6%，月還款金額為6380.6元，總支付利息為53.13萬元，總還款額為153.13萬元。

中介介紹，通過這樣的方式可以少還10年貸款，少還利息59.94萬元。

對于急需資金周轉的人來說，置換后看似能獲得更多的資金流，除去房貸，甚至還能在手里留一些資金。

不過，真正辦理起來，手續多且細節都是需要貸款中介幫忙處理，會承擔很大的隱形風險。

辦理以貸換貸的風險，主要來自兩個方面，一是經濟風險，二是法律風險。

先說法律風險。

由于貸款人不是真實的企業主，也沒有公司，那么去銀行申請的所有資料，都要委托中介操作。

包括申請借款的A公司，接收貸款的B公司，還有公司的銀行流水，上下游購銷合同等。

由于流水、合同以及公司全部是假的，而且據此從銀行申請貸款，已經違規違法。

按照銀行規定，經營貸只能用于企業經營，居民將資金流入股市、樓市屬于違規。

依照法律規定，這樣做已經構成了“貸款詐騙罪”或是“騙取貸款罪”，有可能會坐牢。

再說經濟風險。

一方面是中介費，比較貴。

請中介協助辦理，中介會在每個環節收取手續費，還會對貸款金額抽成。

另一方面，則涉及墊資成本。

在《人民的名義》這部劇中，就有涉及過橋墊資的例子。

蔡成功借了5000萬過橋墊資，6天時間日息千分之四，但到期后沒法償還，結果把整個大風廠都搭進去了。

經營貸涉及墊資的有兩個環節。

一是客戶本身房貸沒有還清，需要墊資結清貸款。

比如貸款中介墊付客戶未結清貸款100萬，等經營貸放款后，再返還這筆錢。

二是經營貸三五年就得還，有的一年還一次，這中間需要找墊資。

經營貸不像房貸，不用一次還本，期限長達30年，中途要找墊資還款，然后再申請，萬一還不上就得拍賣房子，搞不好偷雞不成蝕把米。

說一千道一萬，最關鍵的是整個以貸換貸操作本身，很難合法。

萬一銀行斷貸、抽貸，個人信用出現污點，將徹底斷送今后的貸款之路。

即便合法，一套下來的成本，比起老實還房貸，也不一定便宜多少。

最后，我們也提出兩點呼吁。

首先，呼吁國家維護法律的公平公正，不要讓投機者鉆了空子。

不能在樓市熱的時候，嚴禁經營貸流入樓市，而在樓市偏冷的時候，對其睜一只眼閉一只眼，應該做到一視同仁，查處違規行為，維護法律的權威。

其次，針對存量房貸進行利率分類打折，為購房者熨平價格歧視。

購房者，作為消費市場最大拉動者，也是向國家交稅最多的群體，可以稱得上是一群最可愛的人。

在疫情沖擊下，很多人收入受影響，窮則生變，除去投機分子之外，以貸換貸背后，更多的或許是無奈和人艱不拆。

畢竟，大家來回折騰，也只是為了節約利息。

既然允許生活困難的居民推遲還房貸已經提上日程，那么，作用更直接的對存量房貸的利率分類打折，也應有所行動。

在歷史上，曾有過對存量房貸打折的先例，這就是2008年全球金融風暴期間，央行在10月23日宣布：

將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的 0.7 倍，最低首付款比例調整為 20%。存量房貸也可以申請利率7折。

2009年打折之后平均房貸利率4.455%。

如果現在5.63%的利率降到4.455%，那么購房貸款200萬，分30年還清，等額本息方式下，30年下來，利息差距可以達到51.8萬元。

昨天召開的國務院常務會提出要鼓勵汽車、家電等大宗消費，事實上，把存量房貸的利息打折落實，實現提振消費的目標將更省力。

畢竟節省下來的幾十萬利息，不管是買一輛新能源汽車，還是配置全屋智能家電，都綽綽有余。

國內大市場的背景下，除了資源、物流等梗阻亟需打通，不同資金成本的梗阻也需重視。

住房是最大的消費，房貸是最大的消費支出，購房者，應該獲得更多法律公平和價格公平。

此外，今天這兩條房地產新聞，值得關注。

一是安徽淮北，推出高達6萬的購房補貼，這個優惠力度，比前段時間其他地級市推出的政策優惠有所加大。

二是山東，房貸降息的范圍擴大，新增六個城市，目前共計九個城市享受利率下調。

樓市基本面的利好消息，越來越多了。