目前銀行貸款的還款方式有3種：先息后本、等額本金、等額本息。三種還款方式各有利弊。

如果我們?nèi)ベI房，銀行只會(huì)給我們按等額本金或者等額本息的還款方式去放貸。如果你不理解這兩種還款方式的區(qū)別，銀行會(huì)直接給你按等額本息申請，這其中的差距大的厲害。

①等額本金：每月還款金額不同，首月還款金額最多，之后每月遞減，其中每月還款的本金不變，利息逐月隨本金減少而減少。

②等額本息：每月還款金額不變，其中還款的本金逐月遞增，利息逐月遞減，相當(dāng)于前期還的多的是利息；對于提前結(jié)清房貸，這種還款方式是最不劃算的。

我們一般計(jì)算一筆貸款利息高或者低，一是看月息，再就是看年化，還有算總支付利息，一般會(huì)用到一個(gè)工具——房貸計(jì)算器（隨便一搜大把的）。

以500萬，貸款30年，年化4.3%為例。

可以看出來，等額本息要比等額本金多還將近70萬左右，這就是實(shí)實(shí)在在的真金白銀。

相對于前兩種還款方式，先息后本500萬，年化3.6%，一年利息18萬。30年540萬。可能你會(huì)看到，先息后本利息低，但是還款總額卻要比等額的多，這里存在一個(gè)資金利用率的問題。相當(dāng)于第30年，等額的基本上本息全部還進(jìn)去了；先息后本的你只還了利息，本金500萬還沒還。

還有一個(gè)就是通貨膨脹的問題，下面是中國歷年的通貨膨脹率表。

我們必須清楚的認(rèn)識(shí)到，通脹每年依然持續(xù)存在，印鈔機(jī)每天仍在工作，物價(jià)在上漲。等額本息總利息少，但前期壓力非常大，相當(dāng)于前期用值錢的錢去還未來不值錢的錢。

我國2001-2020年20年期間的總通貨膨脹率1524.54%，復(fù)合年化通貨膨脹率為14.96%。

簡單說就是：2020年12月31日，1524.54元人民幣的購買力大致相當(dāng)于2001年1月1日100元人民幣的購買力。

先息后本雖然總利息還的要更多，但后期錢會(huì)變得越來越不值錢，在房產(chǎn)的增值和通脹的稀釋下，哪怕這筆利息算下來更多，其實(shí)也微不足道了。

先息后本還款方式的弊端

先息后本的貸款，有什么弊端呢？

1、先息后本基本上3-5年是一個(gè)周期。每次到期后都要找中介或者自己做過橋業(yè)務(wù)，這是一筆支出，綜合成本一般在1.5%左右。

2、銀行政策的影響：銀行政策每年都會(huì)有所變動(dòng)，雖然近幾年政策都是在往寬松的方向轉(zhuǎn)變，但是未來的政策，誰說的準(zhǔn)呢。

3、個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)：抵押貸款雖然有抵押物，但是也要看借款人征信的。如果逾期多，網(wǎng)貸多，也是有被拒的風(fēng)險(xiǎn)。

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