房產抵押貸款，住宅抵押，房屋抵押，銀行信貸以及關于征信的回答和文章，寫了很多，在這個小眾領域里獲得高贊，挺不容易，非常感謝各位的支持。把我寫的專欄奉上放在這里，歡迎大家關注我，關注我的專欄。平時特別忙，評論里的問題選擇性回復，你想知道的，這里都有。

銀行貸款&房產抵押&征信維護

用心整理之后，本回答耗時3個小時編輯。當前銀行政策最新硬核科普。祝你們好運。

一圖勝千言。

自己整理，個人習慣。

也是特意為有需要申請房產抵押貸款的客戶整理，后文會提到。

本文科普硬核貼，坐標北京，蘇寧銀行北京地區大客戶經理。

做一個房產抵押貸款前首先我們要考慮這么多的問題，然后再去匹配哪家銀行最適合自己的需求。稍等再簡單介紹這里的問題。先說下流程。

考慮清楚自己的需求，

自己的情況，

選擇匹配銀行，

評估房值及可貸金額，

準備資料，

下戶，

批貸，

簽約，

公證，

上抵，

建委出他項權利書，

放款。

做一些機構房產抵押會相對簡單些，速度快些，這些放在一邊，本答不做介紹。

走銀行標準件業務大概需要15-30天的周期，這里涉及的流程評值，初審，下戶，（補資料）批貸，公證，上抵，出它項權利證書，放款。如果有上家抵押還需要墊資，也需要時間。

一些地方銀行會開通非標準件業務，簡化流程，增加放款速度，7天左右放款。比方說承德銀行，廊坊銀行，石嘴山銀行，蘇寧銀行等5-8家銀行可以做到這個周期。

仍有效率更高的，拋去客戶原因耽誤的時間，可以做到下戶后3天放款，類似于邢臺銀行業務。把幾項業務流程安排的很緊湊，提升審批速度，甚至可以把簽約公證上抵，安排到一天，不用出它項權利證書，建委業務給回執書，就可以放款了。有優點就有缺點，類似銀行業務主要針對的客戶群體是急用錢的客戶，利息上比普通的國有大行利息要高些，放貸周期偏短，適合短期用款，急于放款的客群。

翻回來再說這個圖，了解個人基本情況，匹配相關銀行。后邊的事情都是水到渠成，銀行或者機構都會提示告訴你接下來該怎么走；最重要的還是選擇合適的銀行，適合自己的，這是難點。

有些客戶對自己的資質比較自信，直接去銀行申請貸款。

但是我告訴你，憑這么多年的經驗，每一個客戶都多多少少的有這樣那樣的問題。想起來簡單，實操做起來難。

看好這個圖表，考慮好并抓住自己的問題點，直接去和銀行客戶經理溝通，會節省你很多口舌。因為以你的資質，自己去申請，應該會問到很多家的銀行。

我一一簡單講解一下。（簡單說也不會太短）

1先說人

1-1年齡：普遍要求18-65歲之間。18-22/25之間需要父母共借，年齡太小社會能力還款能力不足。60-65之間需要子女共借。到了這個年齡段，生老病死的概率加大，銀行會考慮規避風險，父債子還。像浦發友利等銀行最高可以做到70歲，房主年齡再大一些，直接考慮利息稍高一點的機構就OK。

還有一部分情況，比方說沒有父母，或者無子女，或者子女國外，一些銀行是允許朋友或者股東之間非直系親屬共借，這種情況叫做抵貸不一，抵押人和借款人非同一自然人。比方說東北吉林九臺銀行。

1-2婚姻：未婚的簡單，不是超低齡，OK。或者考慮父母共借。

離異的要考慮是否三個月內離異，80%以上的銀行會考慮夫妻間是否存在債務轉移，高債務風險。包括離婚時離婚協議是否財產分割清晰，都拒接一些產權存在爭議的房產，假設逾期，這些資產都是難以處置的。

再說已婚：會考慮之前有幾段婚史，財產清晰，同上（離異情況）。已婚的配偶是否能知曉，共簽借款，公證處公證。只有夫妻雙方一人出面，這種情況叫做單方面房產抵押，在法律上規定夫妻共有財產，買賣/抵押必須夫妻雙方出面。單方違規，基本上沒有幾家銀行敢頂這么大的雷，不逾期好說，逾期處置資產另一配偶不同意起訴之后就會牽扯出一大串人，牢獄之災跑不了。去年的一碼事就是連方正公證處都查了一批人，虛假資料騙貸，10年起步。

不論婚姻狀況如何，這幾種情況都是要去公證處公證，其中一項叫強制執行公證。如逾期沒有還款能力，放款方有權利強制執行法院拍賣，處置變現資產。

還有一種情況，叫喪偶。（某人說這輩子沒有離異，只有喪偶）。如果沒有遺囑公證的話，這個涉及七大姑八大姨一大圈人做放棄財產公證。舉例：某人在國外，或者另一人不配合。這個很難。

1-3職業。公檢法軍律師記者，這幾類是銀行不愿意接的客戶群體。他們是社會精英，某個階層。一些大銀行會把這批人視為優質客戶。大部分銀行禁入。而且房產抵押貸款基本上都作為企業經營貸款，很多職業政策限制不允許名下有企業。還有就是現在的一些夕陽或者說產能過剩產業，鋼鐵，煤貿，木材等，還有就是茶葉（這個有些人懂），然后高風險行業等

1-4征信。作為普通人，有些人還不知道什么叫征信，大部分人不知道自己征信情況怎么樣，作為我們行業從業人員，也并不能準確描述自己征信情況，這個需要去互聯網查詢或者征信大廳打印。

三方面，負債，逾期，查詢次數。負債衡量客戶的綜合還款能力，借這筆錢加上負債，是否能還的上，是否有逾期風險。

逾期，普遍要求近2年內不能連三累六（近2年某個賬戶連續逾期不能超過3個月未還款，所有賬戶總計不能超過6次逾期），超了這么多家銀行選擇性就小了很多。處理肯定是能處理的，比方說我們蘇寧銀行對客戶征信情況看的就相對寬松，單卡單賬戶不超連四累九。所有賬戶加在一起，連3累20幾，30幾的客戶也批過好幾個。

查詢次數，部分客戶會在貸款前盲目的申請貸款，導致征信最后一頁一大片的查詢次數。銀行的邏輯是，你最近在頻繁借款，而且還沒借夠，或者其他家就沒批貸。有2個原因，要么，借了你還是很缺錢，要么你有問題其他銀行才會拒貸，我也不能冒這個風險。拒貸。所以不要頻繁申請網貸，信用卡，這些操作都會在查詢記錄那一頁生成無數的貸款審批，信用卡審批查詢記錄。

關于征信，本人近期在編輯其他一片長回答，半個月之內完成，有興趣的可以關注，在回答里查找，回答里還有很多的各貸款銀行政策，相當歡迎點贊支持，支持就是動力。

1-5涉訴/執行/借貸糾紛/失信人。這個很好理解，你連法院警察經偵都不怕，會把我們銀行放在眼里？我們銀行不信。部分無關緊要的民事糾紛結案后有結案證明，是可以申請銀行貸款的。隆重說一下借貸糾紛，這個屬于信用信譽問題，您以前有不好的記錄，現在查的到，我們一樣會認為你以后會產生很高的逾期風險，產生糾紛的概率比無借貸糾紛的客戶高很多，畢竟，至少您有很豐富糾紛經驗。這類客戶，抱歉，相當不歡迎。所以，誠實守信，是做人立信根本。

2這下再說下房產，也有很多問題。這里的問題主要是資產變現保值，銀行也會考慮。

2-1區域，銀行感興趣的肯定是熱點核心區域，資產好變現，比方說北京市的某些遠郊區縣，金額不是很大，一兩三百萬，購買熱度又不夠。最終執行的話，法拍成數也很低，導致損失率更大。在銀行業貸款不是很熱銷。

2-2年限-房齡。太老的就不用說了吧，話說都要拆遷了。普遍要求25年以內，一些銀行標準是15/20年。部分銀行寬松，可以放寬到30年/40年。比方說哈爾濱銀行，去年的政策是，北京三環內不限房齡，四環內40年。此處和2-5房齡是一回事兒，抱歉，疏漏。

2-3面積25/30平米以上，基本這是最低要求。像廈門銀行變態到停車位都接。

2-4產權性質。熱點是住宅，購買力一直不軟，銀行最愛。其他的，經濟適用房，房改房，兩限房等受政策影響，不好辦啊。按經濟適用房管理的房產（二類經濟適用房）央產房，補稅后相關單位出具手續，可以正常操作，不過手續繁瑣，比方說補稅，比方說單位開具可上市交易證明，可抵押證明，原單位放棄優先回購權，一系列，弄完夠個七日游，原單位還未必恩準。中國土地使用有兩種方式，出讓，和劃撥。出讓，也就是開發商，建設單位買賣方式所得，交了稅了，沒問題。另一類是劃撥，基本都是國家政策安排的房產，差點稅費，所以，銀行批貸的時候會適當做些降成處理。

科研辦公用房就不說了，也就一家河北地方銀行和蒙銀能干，而且利息偏高，大概在年化7.5%這樣。

公司名下的，也是變現問題，轉手稅費和麻煩程度也相當難，20%銀行接。

2-5，房齡和年限是一回事兒，抱歉疏漏。

2-6共有情況。房本單獨所有，房主夫妻雙方出面就可以了。但是房本上有abcd四個人，那就很麻煩了，四個家庭，至少4個人，多到可以十幾個人出面（存在非直系共借情況）。所以，銀行最多允許房本上有2個權利人，而且還是夫妻間。兄弟姐妹之間作為權利人的都難以處置。

2-7是否干凈房/轉單。這個考慮的是之前有沒有做過抵押，現在還有沒有抵押，有的話就需要解一抵從新做一抵，或者說直接做二抵。還會考慮的問題是否上家正常還款，畢竟有些房產抵押也不上征信的，或者負債金額在企業征信上。包括是否展期，其中一種情況是先息后本的還款方式，最終還款日沒有能力償還本金。

2-8二套房產，證明客戶有足夠的資產，足夠完全的還款能力。同樣，有些合作銀行可以ps二套，有些銀行可以不要求，有些可以全國二套房產都OK。

第3點，公司，企業經營

一般房產抵押作為企業經營貸款用途，不能作為個人投資/炒股/進入房地產市場或者其他不良嗜好消費（黃賭毒）所以銀行這邊基本要滿足國家政策合規上的要求，也就是說，要有公司消化這筆貸款資金。個人消費貸款，有的，金額偏小，最高200w，而且現在難批，要求資質相當高，昨天剛和工商銀行海淀的一個支行長吃飯聊過。

說了，為了合規。一部分銀行要求真實經營，要企業下戶的。一部分客戶有執照未經營，一部分可以過戶營業執照，相當部分要求過戶滿3個月。還有一部分，叫做實控。A沒有公司，朋友B有一個合適的公司，那A和B之間可以簽一個實際控制人協議，A用B的公司來作為經營貸款主體申請貸款。還有一種情況，包裝。也就是可以幫A找一個B的公司來簽一個實際控制人協議，這個有點敏感。略過，不詳說。

實地經營，某些銀行是要考察實地經營現場，評估收入流水情況的。

流水要求基本上覆蓋貸款金額的1/2/3倍。

企業涉訴執行糾紛等等，參考1-5，自然人涉訴部分。

這里可操作性東西有點多。非真實下戶，非申請主體公司下戶，充流水，做流水。這個我也沒法說。就這樣過了。

4，就是自己需求的問題了，想要多少額度，這筆錢需要用多久，利息多少能接受。簡單。

4-1 可貸金額普遍評估值得7成，銀行評估值要比市值低一些。比方說珠江銀行能放到8.3成最高，寧波銀行75%房值加上15%成數的信用貸款，最高可以做到9成。

4-2利息，看了這么多，你就會發現，咱的資質會有哪些哪些瑕疵，就不會再要求多低多低的利息。可能咱們剛好有瑕疵不適合民生創業貸2.35%的產品，建設銀行銀行年化3.1%的利息，中國銀行年化3-3.3%，低息貸款不是那么好拿的。別要求太高，堅信適合自己的就是最好的，才會不那么盲目。

4-3時間期限。規劃好自己的資金使用，用多久，老人常說，吃不窮穿不窮，算計不到就受窮，不要過度消費。房抵這塊，各銀行有1年期/3年期/5年期產品，有的選的是還款方式先息后本或者等額本息。先息后本的資金利用率比較高，錢一直在自己手上運轉，錢生錢，兒子生兒子，付了利息也劃算值得。部分產品要求每年歸一次全部本金，這個會涉及到過橋資金，稍微麻煩一丟丟。5年期以上基本都是等額本息還款了。房抵普遍來說，最高為10年期，不像房貸按揭，可以最長做到30/40年。對銀行來說，夜長夢多，不那么安全。

帶一句，有氣球貸這種產品，比方說5年期，按20年的等額本息來還款，第60個月結清剩余本金。接近于先息后本，還款壓力小。

5借款用途，文中以說，禁止的一些行業，一些用途，不再贅述。這些事是可以曲線救國的，只要你故事講的好，證據圓滿。還款來源，不說也可以。銀行不會干圖著你利息，你圖人家本金的事。雖然你有房產抵押在銀行，人家一樣不希望你逾期，后期資產處置打折率很高的，虧得大。

說了，任何一個貸款客戶都會有各種各樣的問題，看了這篇回答，你會大概知道自己哪有問題。作為客戶人、房、企業，征信、流水，收入還款能力都沒問題，那就市面上做房產抵押的銀行都可以去申請，而且可以選擇利率還款方式年限最適合自己的產品；有一個問題（非超硬難解的征信問題），那可能有10家銀行都可以接受；但是你有2個問題3個問題，那作為你不是行業內比較懂的人）可選銀行可就稀里嘩啦的少了。

比方說，我舉個最極端的例子，方便理解。今天提到的問題A某都占全了，那么神仙銀行都不會給放款，除非家里開銀行的。就像菜市場里的菜，已經爛到芯上了，95歲的花眼裹腳老太太都不會青睞。現實是，占幾個比較硬的核心瑕疵，銀行基本就批不了貸了。因為銀行不是福利院，不是慈善機構，人家是為了賺取利息，但肯定不想把本金搭到里邊，信審風控準則就把這些問題給規避掉了。

講了這么多再補充點東西。------------------

但是，這些問題對你們來說是問題，利于你們和銀行更好的更高效的溝通，節約時間成本。

其實這些問題對我來說，都不是問題。有心的，在我公眾號和專欄里能找到答案。

我說兩個最極端的例子。聊天內容截圖我放在評論里。我有通話時隨時做記錄的習慣，圖片里第二條消息是我和行長通話時的內容記錄，平時處理的事情太多，方便記憶。

客戶A 71歲+老太太，配偶72+，老太太也是個能耐人，做了三十幾年生意，兒子在國外因為疫情不能回國共借。房產大平米288平（遠超140平普通住宅）上家建設銀行到期，因為年齡原因不再續貸，建行的人給找了一個中介渠道，墊資墊了一個月多4個周期，一個周期1.5%的息費，4個周期加上其他費用就7%的錢沒了。（墊資是按10天為一個周期計算息費，1000萬的7%是70w）。而且遲遲沒有批貸還在墊資中。這個客戶算超疑難了，這個年齡不用說兒女不共借，就是算兒子回國共借，也沒幾個人能給貸款貸下來，還沒說房屋整體面積大的事兒。客戶兒子和我關系不錯，找到了我。

我直接找的中國銀行一分行行長，一遍遍的給磕下來，最終拿的貸款年化利息3.75%，2年期先息后本。這個期限老太太完全夠用，其實她在3個月內有一筆幾千萬的回款，哈爾濱市政府的一個工程審計部門一直在和老太太扯皮，遲遲不結算尾款。正常來說，70歲以上，你們自己去申請是申請不下來的，更不用說這么低的利息，而且中國銀行你們能拿到的最高額度只有1000w，我能拿到的額度是5000w，只要房值成數夠。我這邊的渠道關系和大部分的銀行有對公合作業務。（圖見評論區）

客戶B 是個反面。一個仙兒級客戶配偶，我在知乎上11月17日的時候特意發了一個想法。忙前忙后客戶任性了一下一場空。客戶女，工商銀行380w抵押面臨被強制執行查封，客戶愛人男征信極差連6本金逾期，3個月內離異，抵押高成數。客戶愛人快崩潰了。給客戶找的行長關系，馬上8.5成批貸；但是客戶愛人男的直接打電話到支行找行長，三三四四、四四三三的邏輯不清。本來以我的關系，方方面面已經溝通好了，而且找了一個擔保，馬上就批貸。客戶自己一個電話，人家行里直接不接這筆單子了。因為客戶愛人因為貸款逾期的原因崩潰到思維邏輯已經不在一個正常水平線上，而且說話有點大。我們拿信用和人際關系兜底，這個客戶拿任性開玩笑，行里直接讓把客戶資料寄回去，這個客戶啊，下一步只能面臨工商銀行的強制執行查封+賣房了。男方也是夠難的，來來回回的找各種中介作了一年，本來征信就不好，這一頓操作下來，征信上多賬戶多了連6連7逾期，北京市面上幾家規模大的賣房機構不僅鏈家我愛我家基本都熟了，可能都不亞于我。我找了幾家賣房前墊資+代賣機構，客戶問我是不是九龍山陽光大廈那家，我就呵呵了。門清板面。該客戶愛人覺得我能做到的事情，他也能。（圖見評論區）

適合你的才是最好的，做好選擇，才是最難的。其他的事兒，都是水到渠成。

合理規劃資金使用，珍愛個人信用，享用美好生活。

本人經常會費勁編輯一些長回答來給大家科普，有興趣的可以關注，在回答里查找我關于銀行很多的各貸款銀行政策，相當歡迎點贊支持，支持就是動力。

附送幾個本人鏈接

葉洛曦：關于2024年銀行房屋抵押貸款的利率在多少

北京地區的90%房產抵押銀行渠道

北京地區房產抵押有哪些渠道？

北京地區消費貸款各銀行大綱政策

哪些銀行的消費性信貸貸款做得好？好在哪里？

葉洛曦：求問北京哪個銀行房產抵押的貸款利率最低？ - 知乎

求問北京哪個銀行房產抵押的貸款利率最低？貸款中介存在有何意義？

我的專欄，關于銀行，你想知道的，這里都有。部分銀行產品線內容在更新中

信貸&房產抵押&征信維護，可關

每個故事，都應該有一個句號。

看到一個好答案，想點贊又嫌麻煩，可以雙擊屏幕自動點，既能鼓舞作者，又很方便自己下次再看。我用這個方法，已經快速標記10來個好答案了。

謝謝你長這么好看還關注我，千萬貸款幫你節省幾十萬上百萬利息。

別人的粉絲都是帶刀的，背劍的，磨剪子戧菜刀的，全文通篇一萬四千字，我的粉絲用戶不能是帶瓢的吧 ？