我是房產界中的行家里手—曾叔，已幫助社會各界人層選出滿意的樓盤！跟緊曾叔購房不踩坑，投資有前景。

以下精選問答內容來自“曾叔談房”公眾號·粉絲提問

提問：曾叔，資金問題，想知道現金流該如何控制會更好一些。

1.編制一份excel現金流量表，把每個月的收入項、支出項、余額項都記錄在內，包括非常重要的還款期限，要保護好自己的羽毛；

2.大額支出盡量分攤，比如利用免息分期購買大件商品，安排不同月份支出不同款項，減少支出波動，免得總是準備一大筆現金應對集中支出；

3.設定余額紅線，比如留30-50萬應急，太少容易出狀況，太多的話損失機會成本；

4.不僅要編制月度現金流量表，還要編制年度的，并做好未來5年內每年的收支預測，保證每一筆多出來的大額資金都有去處，并將現金流控制在合理水平；

5.利用豐富的信用工具、靠譜的朋友提供資金保護墊，很多時候，支持是相互的。

提問：曾叔您好，想請教一下預算350-400萬，包含交易成本，目前在北新涇的新涇七八村或水城路虹橋路這里的虹日小區虹紡小區兩塊考慮，主要都是2室的，北新涇價格 要稍微便宜到30萬-50萬左右，自住加投資，您覺得哪個地塊更好一些？如果不買這種老破小，買到徐涇是否更好？但生活可能沒那么便利了，包括孩子上學，目前我們工作生活孩子上學都在長寧。

回答：徐涇不錯的，但目前北新涇也正在勢頭上，考慮到總價比較低，所以兩者差別其實并不大。如果是從投資角度考慮，可以是投住分離，投資和自住分開考慮。

提問：曾叔您好。五大新城的房子是不是還是靠地鐵是優選，有人說靠地鐵的二手房，地鐵帶來的紅利已經用完了，周圍發展也差不多了，升值空間沒有了，保值還可以。新城選房子是地鐵優選呢，還是離地鐵幾公里，周圍空地多，還有一些想象空間的呢。自主+投資，主要是保值。

回答：買地鐵旁的項目沒什么問題，確定性更高，買周邊空地的，一定不能盲目，否則周邊的配套很有可能需要很久才能兌現。

提問：曾叔，我們在思考一個問題，想聽聽你的想法。假設一套1200 左右的100平三房，未來有一定成長，譬如，很多年后成長成1900，同時另一套1700左右的140平三房成長成3000（假設和小的同比例），無本質區塊差異。 在思考兩套房子將來的競爭力，我有了以下的糾結， 1） 具有1900購買力的人群，是否甘愿住100平3房（感覺尺度感比較擁擠） 2） 當總價超過2000、到達3000，會否導致購買力乏力，流動性差隱患。 從目前當下眼光來看，兩個都是還不錯的產品。只是考慮到將來，我有點分不清，該如何選擇，可否多點分享你的想法 謝謝！

回答：（1）具有1900購買力的人群，很多人其實買的是地段，你去看看前灘的戶型，20萬每平但是戶型真的很一般，居住舒適感很差，但地段和周邊資源是真好，很多人買的是這個。 （2）總價超過2000萬逼近3000萬，這部分的購買力未來會越來越多，因為對于老上海人而言，以一換一的話，壓力其實也還好。

提問：曾叔你好，我五年前在青浦華新買的11年的次新房，60平的一室戶，由于那邊一直沒有地鐵出行不方便，所以一直租房子住，這次想換到莘莊，但是莘莊只有94年左右老小區，不知道華新會不會因為大虹橋而發展起來、另外莘莊的老破小還能入手嗎，主要是為了自住，也希望可以跟得上整個上海的平均漲幅

回答：華新想要起來，還是需要比較長的時間的，莘莊的潛力會大一點，老破小隨著其他區域的漲幅，也會有點起勢。

提問：曾叔，我在思考一個方案。 我目前住萬科翡翠，17年網簽到明年初滿5年了。 那么如果我賣了現在居住的，按照新政有67分，現金1000多萬。 而今年開始到后年，前灘陸續會來多個樓盤。 這個分數是否有機會入圍搖號？？？ 如果購買，我肯定傾向于7成買大面積，盡量避開高認購戶型段。 從概率學上，如果每次入圍。參與4次都不中的概率不到1% 對目前前灘激烈程度沒有概念。 少有風險是張江科學城24年陸續建設完，是否會追趕前灘，有點猶豫

回答：萬科翡翠是你少有住房嗎？如果是少有住房的話，其實是合適的，因為萬科翡翠的地段也是很不錯的，從居住看，萬科翡翠戶型也遠遠好于前灘，后期依然有漲幅，不建議用一種大的確定性去博取小的概率性。

提問：曾叔，新房可能還有1～2年才開盤，現在賣了二手會有很長一段時間真空期，現在就是不確定后面二手房在正政策的驅動下是否會下跌？華涇板塊因為漲過一波了，所以您還是建議不要空倉嗎？

回答：現在這個階段能不能賣二手房，主要取決于你的二手房的地段和品質，如果是沒有學區地段一般，可以拋了去搖一搖新盤，不管是哪個區域，一定要注意空倉期不能太長，3個月內沒有搖到新盤，建議考慮其他二手房。

提問：曾叔，一直關注你們的環滬，昆山或者太倉（人才編碼）就有購房資格，單價2.3萬。但是二套有貸款首付8成，要180萬。還有就是寧波有購房資格，無房戶，但是要限售5年（）產證后，相當于要8年，覺得投資期限有點受不了。價格3萬，首付6成，也是差不多180萬。按照同樣180萬首付，太倉花橋是否比寧波更加有投資價值? 8成首付投資感覺太高了。 首付180萬也還差幾十萬，自住先上海房子比較小，無貸款約240萬。不知道能抵押多少

回答：1、180萬的總價在寧波其實也買不了什么好的房子了，從預算看有點小了，建議換城市，也沒必要一個地方很糾結。中國城市那么多。 2、建議先處理上海的房產，然后再把錢去買入外部城市，這樣的話從杠桿上看就會好一點。

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