最近朋友圈、抖音等各種自媒體上，關(guān)于房貸轉(zhuǎn)貸的消息滿天飛，尤其年后鄭州按揭房貸(首貸)利率降為3.8%后，轉(zhuǎn)貸風氣刮的更大，火燒的更旺了。

幾乎人人都會心里嘀咕，我家的房貸是多少，高不高，要不要提前還，要不要轉(zhuǎn)，每個月要多出多少利息。

再加上房產(chǎn)中介、貸款中介霸屏轉(zhuǎn)發(fā)的，如果貸款100萬，按照現(xiàn)在房貸3.8%，那么一個月能省多少，一年能省多少，三十年能省多少，搞得人人都很焦慮...

實際情況是怎樣的，

是像大家理解的那樣的嗎？

答案自然是：不是大家想象那樣的，差別很大。

一、年化5% 年化6%高嗎

在工作過程中，發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)人對貸款成本，對月息，對年化是完全沒有概念的，只是一味的跟風，人心是多變的，人性是從眾的。

比如，唉，我前幾年買的房，按揭貸款高死了，5.39%，每個月的還款幾乎都是利息，本金都沒怎么還。

再比如，我經(jīng)常接到這樣的咨詢電話，李經(jīng)理，我的車能貸多少錢，我家的房貸高，我想用車貸一筆錢，去把我的房貸還一部分，這樣可能會省點利息。

其實他不明白，車貸的利息遠遠高于房貸，就拿鄭州市面上最低利息的平安銀行車主貸來說，年化成本區(qū)間在8%-18.5%(平均月息3厘5-8厘5)，更不要說其它車貸產(chǎn)品，年化成本大多都在20%左右，甚至更高。

最近按揭房貸利息一降再降，給很多人造成一個假象，那就是年化5%，是很高很高的貸款利率，不能用，更不要說高于5%的利率了，更不能用。

其實他不明白，大多數(shù)人平時接觸到的貸款，比如，微信貸、借唄等，不打折的情況下，成本是萬五，也就是借一萬塊錢，一天五元的利息，年化成本是18%，是不是比房貸5-6%高很多，都三四倍了。

二、判斷一個貸款產(chǎn)品好壞的標準

1、貸款額度：額度是最重要的，能申請10萬，50萬，還是100萬，完全不是一個概念的。

多筆小額利息低的，遠不如一筆大額利息稍高的貸款，要不然天天記著哪天是還款日，是有點痛苦的。

更不要說，多筆小額利息又高，比如網(wǎng)貸小貸，更遠遠不如一筆大的利息低的貸款。

2、貸款期限：期限是次重要的，貸款能申請一年、三年、五年、十年、二十年、三十年，是完全不一樣的。

同樣的貸款金額，還款期限不一樣，月還款金額是差別很大的，對應(yīng)的月還款壓力也是完全不一樣的。

試想下，貸款20萬，等額本息:

1年期月還款大概在18000元左右；

2年期月還款大概在9700元左右；

3年期月還款大概在8000元左右；

4年期月還款大概在5500元左右；

很明顯，月還款18000元和月還款5500元，壓力是不一樣的。

3、貸款利息：貸款利息幾乎是所有人最關(guān)注的點，其實對于大多數(shù)人來說，貸款利息并不是最重要的點，最起碼要排在額度和期限之后。

4、還款方式：是先息后本，還是等額本息，大多數(shù)人會選擇先息后本，原因是前期還款壓力小。

也有少部分人，選擇等額本息，認為每個月有固定收入，每個月還點，每個月還點，省得最后還本金時，湊不夠沒法弄。

...

從以上標準，綜合來看，對于大多數(shù)人來說，有哪個貸款，能像房貸一樣，貸款金額那么大（最起碼100萬左右吧），貸款期限那么長（最長可以申請30年），貸款利息相對低（4-6%），恐怕沒有。

分析到這里，你還感覺5%、6%的房貸，是很差勁嗎？是完全不能接受嗎？

說過題外話，如果銀行能不限制的發(fā)放房貸類似的貸款，估計會有很多很多的人和企業(yè)，會選擇有多少我會要多少，哪怕上千萬，甚至上億，上百億，也是敢要的，可惜銀行是不會給的。

在新聞上經(jīng)常看到，很多企業(yè)的融資成本，常年在10%以上，甚至更高。

三、市面上有哪些轉(zhuǎn)貸方案

（一）、提前還款

如果手上有閑錢，沒有好的理財渠道，短時間內(nèi)也用不到這筆錢，就考慮把房貸部分或者全部提前還款。

不過需要注意，提前還款是單向選擇，提前還款相對容易很多，但是如果再用錢，想再申請到5-6%+貸款期限20-30年+貸款金額那么大的貸款，是萬萬申請不到的。

（二）、商轉(zhuǎn)公(省直公積金)

目前在鄭州，省直公積金好轉(zhuǎn)，自己去公積金中心就可以申請辦理。

市值公積金非常不好辦，目前應(yīng)該還沒有類似的政策。

（三）、對敲（二手房過戶，非夫妻間過戶）

這個方案需要的基本條件

1、必須得有房本。

2、代持人須有首貸資質(zhì)

3、身份證前6位，身份證地址，盡量不一樣。

這個方案優(yōu)缺點很明顯

優(yōu)點：能夠重新辦理按揭貸款，實現(xiàn)最低按揭貸款利率（目前是3.8%），最長貸三十年。

缺點：有稅，占用對方的首貸資格、欠對方人情（人情債很難還），將來還月供有點麻煩，有道德風險（尤其房子大幅度漲價后）...

（四）、房產(chǎn)抵押貸款

1、這個方案需要的基本條件：

A、房本得下來。

B、征信不能太差。

2、常見的貸款方案

A、3年期先息后本、月息3厘，年化3.6%。

B、5年期先息后本、月息3厘，年化3.6%。

C、10年期先息后本，前9年每年還5%的本金，第10年還剩余55%的本金，月息3厘58，年化4.3%

D、10年期先息后本，每三年還一次本金，但直接簽10年合同，三年后不需要再走流程，還進去就能刷出來，月息3厘16，年化3.8%。

E、20年等額本息（10年還完），也就是前119個月按照20年等額去還，第120月還完剩余本金，月息3厘58，年化4.3%。

F、10年等額本息，前118個月等額還40%的本金，第119個月還30%的本金，120個月還30%的本金，月息3厘33，年化4%。

這個方案優(yōu)缺點也很明顯

優(yōu)點：能把利率降下來，少出利息，月供壓力會變小，能多貸利息非常低的錢，實現(xiàn)債務(wù)優(yōu)化。

缺點：營業(yè)執(zhí)照在貸款期間不能注銷（經(jīng)營貸）、貸款到期后需要再折騰一次（尤其三年期五年期的），到期再貸，額度和利息都有可能會有變化。

以上為比較落地的幾種轉(zhuǎn)貸降息方案，在實際的工作過程中，選擇房產(chǎn)抵押貸款的比較多，可行性強些。

在房產(chǎn)抵押貸款中，純轉(zhuǎn)貸的，選擇C、D、E、F的比較多，除了轉(zhuǎn)貸還想用利息低的資金，選擇A、B的比較多(這種房價得經(jīng)歷一波漲價才行)。

需求不同，選擇就不同。

四、我是否適合轉(zhuǎn)貸

人心是多變的，人性是從眾的，大家都很容易從眾跟風，轉(zhuǎn)貸并不是人人都適合，也不是想轉(zhuǎn)都能轉(zhuǎn)的，它是有條件的：

1、是否有房本，沒有房本就不用考慮這事了，因為沒有房本做不了房產(chǎn)抵押，也交易不了；還有很多房子還沒有交，甚至爛尾的，就更轉(zhuǎn)不了。

2、征信是否良好，如果征信已經(jīng)壞掉了，比如，黑了，逾期很多，逾期很長時間，當前逾期等，大概率也是轉(zhuǎn)換不了的。

3、如果現(xiàn)在的按揭房貸利率本身就很低，比如，4點多，4%左右，就沒有必要轉(zhuǎn)換了，轉(zhuǎn)了一個月省不多少錢，再說，轉(zhuǎn)換也是需要花錢花時間花精力的，時間和精力也是成本。

但是有一種情況，房子買的比較早，雖然房貸利率比較低，但是房價漲價了，想套出一些便宜的錢出來用，這種是完全可行的。

日常工作中，這種情況是很多的，要多于純粹的高息轉(zhuǎn)低息，貸出幾十萬非常便宜的錢(房產(chǎn)抵押幾乎是最便宜的貸款)，去把信用卡，網(wǎng)貸等都還掉，實現(xiàn)債務(wù)優(yōu)化。

4、如果現(xiàn)在按揭房貸利率很高，但是房子沒有漲價，或者降價了，導致現(xiàn)在的可貸額度低于按揭余款，如果手上有錢能夠填補缺口，是可以轉(zhuǎn)換的，如果手上沒錢去填補缺口，就不要折騰了。

5、如何房子近兩年，有出售的計劃，就沒有必要折騰了。

6、收入還可以或者收入比較穩(wěn)定，預(yù)計十年內(nèi)或者更短的時間內(nèi)，能夠把房貸部分或者一次性還清，那么這種是可以的。

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