文章編號： １０ ０ ９ —９ １９ ０ （ ２０ ０ ３）３—０ ０ ２５—０ ７個人住房“假按揭＂貸款若干法律問題探討Ｐ Ｒ ｏ Ｂ ＥｌＮ Ｔ ｏｓｏ Ｍ Ｅ Ｌ Ｅ Ｇ Ａ ＬｌｓｓＵ Ｅ ｓ ０ ｖ Ｅ ＲｌＮ Ｄ Ｗ ｌＤ Ｕ Ａ ＬＨ ｏ Ｕ ｓ ｌＮ ＧＬ ｏ Ａ Ｎ ｓ ｏ ＮＦ Ａ Ｋ Ｅ Ｍ ｏ Ｒ Ｔ Ｇ Ａ Ｇ Ｅ何正啟本文首先根據“假按揭” 中有關合同簽字的真偽以及銀行是否知情對“假按揭” 進行了分類， 分析了各類型“假按揭” 借款合同的法律效力和當事各方的民事和刑事責任。 作者認為： 對于有借款人真實簽名的“假按揭” 借款合同而言， 根據銀行對“假按揭” 情形是否明知， 借款合同應分別屬于有效合同和效力未定的合同。在法律責任方面， 開發商和借款人應對銀行貸款承擔連帶清償責任。 但由于目前我國的《刑法》 對貸款詐騙打擊不力， 只能在特定的情形之下才能追究開發商扣借款人的刑事責任。 最后， 作者就商業銀行可以采取的預防和救濟措施以及《刑法》 關于“貸款詐騙罪” 的完善等提出了相應的建議。近年來， 商業銀行個人住房貸款業務增長迅速， 但伴隨而來的“假按揭” 卻嚴重影響了個人住房貸款業務的開展。

由于開發商進行“假按揭” 的手段和銀行是否知曉等情況各不相同， 其中涉及的法律問題也比較復雜。 為了更形象地認識何為“假按揭” 及其中存在的法律問題， 我們先來看一則典型案例：１９ ９ ８ 年１０ 月 ３０ 日， Ａ 銀行與Ｂ 房地產開發公司（ 以下簡稱“Ｂ 公司” ）簽訂《按揭合作協議書》 ， 約定由該銀行為Ｂ 公司承建的某樓盤的購房者提供個人住房按揭貸款。 １９ ９ ９ 年１月 １２日， 購房人周某因購買該樓盤的住房向Ａ 銀行申請個人住房按揭貸款２３００ ０ ０ 萬元， 并提供了相關的購房合同、 證明文件和其他全套申請資料。 １９ ９ ９年１月 ２０ 日， Ａ 銀行同意了周某的申請， 并與周某和Ｂ公司共同簽訂《個人住房按揭借款合同》 ， 周某和Ｂ 公司均在合同上簽了字。 合同對借款期限、 還款方式、 利息和違約責任等進行了約定， 并商定在該套住房的抵押登記辦妥之前， 由Ｂ 公司承擔連帶保證責任。 貸款發放后， 周某初期一直按約還款， 但從２ ０ ０ ０ 年３月 起， 周某忽然停止還款。Ａ 銀行為了維護信貸資產安全， 于２０ ０ １年８ 月 ３１日以周某為第一被告、 Ｂ 公司為第二被告向某區法院提起訴訟， 要求第一被告清償貸款本息及律師費， 第二被告承擔連帶保證責任。

在法院對本案開庭審理中， 被告周某辯稱， 自己系Ｂ 公司的職工， 以自己的名義簽訂購房合同申請貸款單位領導的安排， 在簽訂借款合同后， 也是由Ｂ公司一直代為償還貸款。 因此， 自己并不是真正的購房人和借款人并拒絕承擔還款責任。要對本案進行準確的判決和定性， 須首先解決以下三個基本問題： （ １）由于借款人并無真實的購房意愿和借款意愿， 其簽訂的購房合同和借款合同是否有效？（ ２）由于借款人并非真正的用款人， 是否應履行還款責任？（ ３）開發商和借款人在申請貸款的過程中的“假按揭” 行為無疑存在欺詐， 但這種行為是否構成犯罪？銀行在什么情況下可以追究其刑事責任？上則案例中的貸款是銀行在對“假按揭” 毫不知情的情況下發放的， 假如我們進一步考慮， 如果銀行為了某種目的（ 如以還款期限較長的“個人住房貸款” 替換以前發放的不良貸款等）， 明知開發商和借款人的“假按揭” 意圖而發放貸款的， 那么上述三個問題又應該如何認定？為了回答上述問題， 全面地解剖和預防“假按揭” ， 本文擬在分析各種不同類型“假按揭” 借款合同的法律效力、 當事各方的民事和刑事責任的基礎上， 就銀行可以采取的預防和救濟措施以及完善有關立法提出建議。

一、 “假按揭” 的表現形式及其分類個人住房“假按揭” 貸款主要是指房地產開發商串通無真實購房意愿的購房申請人（ 即抵押借款合同中的借款人和抵押人， 為敘述方便， 以下統一稱借款人）以虛假購房交易套取銀行個人住房貸款并代替借款人統一歸還貸款的行為。 在目前已經發現的“假按揭” 貸款中， 在法律上基本可以分為兩大類：１． 有借款人真實簽名的購房合同（ 預售合同）和抵押借款合同的“假按揭” 貸款（ 為敘述方便， 下文稱為真實簽名的“假按揭” ）。 這種方式的“假按揭” 貸款的主要特Ｍ 田－ ． ２０ ０ ３Ｆ ｜Ｎ Ａ Ｎ ｃ ＥＦ ｏ Ｒ Ｕ Ｍ 龜黽萬方數據