8月31日，央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于降低存量首套住房房貸利率有關(guān)事項的通知》，凡是在8月31日前辦理商業(yè)貸款的首套房均在本次利率下調(diào)范圍之內(nèi)，從9月25日起借款人可以向金融機構(gòu)提出降利率申請。

從各大銀行已經(jīng)發(fā)布的公告可知不要大家跑到銀行柜臺提出申請，也用不著為到底降到多少而與銀行扯皮，直接可以在各大銀行的掌上銀行App上申請調(diào)低房貸利率，而且直接一步到位降低到央行規(guī)定的最低利率水平，也就是辦理貸款時當?shù)氐恼呃氏孪蕖?/p>

當然，有一小部分人無法自動調(diào)低利率，需要向銀行申請，只不過申請的內(nèi)容不是降利率而是把商貸的利率計價模式從固定利率轉(zhuǎn)換為掛鉤五年期LPR的浮動利率。2020年3月央行啟動存量房貸利率計價模式轉(zhuǎn)換工作，當時可以選擇固定里利率或浮動利率，絕大部分存量貸款選擇了浮動利率，少部分選擇了固定利率，后者如果想要參與本次降利率就得先向銀行申請轉(zhuǎn)換，之后再跟著大部隊一起降低利率。

下調(diào)后的房貸利率為多少呢？解釋這個問題前先明確幾類無法調(diào)低利率的情形。

1.公積金貸款利率不能降（不管是不是首套）；

2.二套房及以上商貸利率不能降；

3.當下的貸款利率已經(jīng)在4%（含）以下的不能降，部分地區(qū)執(zhí)行特別政策，如上海的商貸利率在4.55%以下的不能降，北京的商貸利率在4.75%以下的不能降等。

如果您符合以上幾種情況就不要想著跟著大家一起降房貸利率了。當然，未來五年期LPR利率下跌時可以跟著下調(diào)，只不過幅度較低，一般也就是10至30個基點。

不屬于以上三種情況的首套房商貸借款人將從本次全國性的調(diào)低存量房貸利率中獲益，到底能降低到多少呢？分成四類不同的情況。

1.2022年5月14日之后辦理的首套住房商業(yè)貸款

央行規(guī)定從去年5月14日起首套房貸款利率下限為五年期LPR-20個基點，現(xiàn)在的五年期LPR為4.2%，所以這部分貸款的政策利率下限為4%（4.2%-0.2%），調(diào)整貸款利率后最低能夠降到4%。

不過，不少地區(qū)為了促進樓市交易給到2022年5月14日以后辦理房貸的借款利率就是LPR-20個基點甚至更低，所以實際上沒有下降空間。

2.2022年5月14日前辦理的貸款且貸款重新計價日為每年的1月至6月

浮動利率每年需要重新計價，根據(jù)上個月的五年期LPR計算。比如，張三多年前貸款買房，房貸利率為LPR+50個基點，每年的房貸重新計價日在4月。2023年4月重新計價時以2023年3月的五年期LPR（4.3%）為基準，4月開始的房貸利率就是4.8%了。

各地2022年5月14日前的首套房貸款政策利率下限為LPR+0個基點，本次下調(diào)后固定加點數(shù)歸零，調(diào)整后的貸款利率就是借款人本周期內(nèi)對應(yīng)的五年期LPR。

2022年12月至2023年5月的五年期LPR為4.3%，這意味著重新計價日在每年1月至6月的借款人的貸款利率最多下降至4.3%。

3.2022年5月14日前辦理的貸款且貸款重新計價日為每年的7月至10月

2023年6月五年期LPR下調(diào)10個基點至4.2%，之后再沒有變化，重新計價日在7月至10月的貸款目前對應(yīng)的五年期LPR利率為4.2%。

調(diào)整后貸款利率降低為五年期LPR+0個基點，所以這部分借款人的房貸利率將會降低至4.2%。

4.2022年5月14日前辦理的貸款且貸款重新計價日為每年的11月至12月

由于2023年10月及11月的五年期LPR利率還未公布且去年10月及11月為4.3%，所以9月25日存量貸款利率下調(diào)時這部分貸款對應(yīng)的五年期LPR為4.3%，調(diào)整后的貸款利率可降低至4.3%。

此外，到了11月或者12月的時候貸款利率還會再次下調(diào)，至少再降低10個基點，為什么呢？我以貸款重新報價日為11月為例進行解釋。

到了11月貸款利率需要根據(jù)10月的五年期LPR重新計價，如果10月的五年期LPR沒有發(fā)生變化（還是4.2%），那么其房貸利率下跌至4.2%；如果10月的五年期LPR下降5個基點至4.15%，那么其房貸利率從11月開始變?yōu)?.15%。

以上四類情況幾乎涵蓋了本次所有能夠下調(diào)的房貸利率類型，大家可以比照自己的情況判斷到底能夠降低到多少。

根據(jù)有關(guān)部門之前的測算，本次利率調(diào)整后的平均下調(diào)幅度為80個基點，坦白來說幅度是不小的，五年期LPR從2020年至今一共也就下降了45個基點，這次的固定加點數(shù)平均下調(diào)幅度遠大于這個數(shù)字，有些高利率房貸甚至能夠降低100個基點以上，還不少嗎？

存量房貸利率下調(diào)是高層回應(yīng)老百姓呼吁的體現(xiàn)，每月少還幾百元甚至上千元的月供能夠在一定程度上減輕“房奴”們的經(jīng)濟壓力，讓大家有更多的可支配資金用于消費。

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