一、裁判觀點：

原、被告簽訂的《房地產買賣（含居間）合同》、《上海市房地產買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，且未違反國家法律、行政法規的強制性規定，屬合法有效，雙方均應按約履行。被告在收取143萬元房款后，未按約辦理系爭房屋抵押登記注銷手續致無法辦理房屋產權過戶登記手續，被告顯屬違約。原告要求繼續履行合同，且有意愿代被告履行超過購房尾款數額的銀行抵押貸款本息結清義務，并將該款項交付至本院代管，系爭房屋抵押權人亦同意在貸款債權本息得到足額清償的前提下，配合辦理系爭房屋抵押注銷手續。因此，繼續履行合同并不存在事實或法律上的障礙，被告理應配合原告辦理系爭房屋過戶手續，過戶所產生的應繳稅費等相關費用按約由原告負擔。

二、案情簡介：

2021年9月21日，原、被告在中介公司居間下簽訂《房地產買賣居間合同》，約定被告向原告出售位于上海市青浦區XX村XX號XX室房屋（以下簡稱系爭房屋），房屋總價款為245萬元，2021年12月2日雙方簽訂網簽合同，2021年12月31日前辦理過戶，并對付款時間等其他事項進行明確約定。合同簽訂后，原告按約支付被告房款合計143萬元，因系爭房屋交易時尚有130余萬元銀行貸款尚未還清，原告支付的143萬元是用于被告還清房貸，滌除抵押登記，然被告并未滌除抵押登記，導致系爭房屋無法過戶，原告多次督促被告配合過戶，始終無果，無奈訴至法院，作如上訴請。

三、原告起訴：

1.判令兩被告配合兩原告將位于上海市青浦區XX村XX號XX室房屋過戶至兩原告名下；

2.判令兩被告支付兩原告違約金[以人民幣（以下幣種均為人民幣）143萬為基數，按照日萬分之五的標準，自2022年1月1日起計算至配合過戶完畢止]。

四、被告答辯：

被告LJH、LWJ辯稱，1.同意將系爭房屋過戶至兩原告名下，但被告無力滌除銀行借款抵押登記。2.原告主張的違約金標準過高，請求法院予以調整。

第三人中行長三角分行述稱，本案系原、被告之間的房屋買賣合同糾紛，第三人要求保證信貸資金的安全，截止至2023年6月，系爭房屋抵押貸款余額本金為1,357,826.08元。若被告結清貸款本息，第三人愿意配合辦理撤銷抵押登記手續。

五、一審法院判決結果：

本院認為，原、被告簽訂的《房地產買賣（含居間）合同》、《上海市房地產買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，且未違反國家法律、行政法規的強制性規定，屬合法有效，雙方均應按約履行。被告在收取143萬元房款后，未按約辦理系爭房屋抵押登記注銷手續致無法辦理房屋產權過戶登記手續，被告顯屬違約。原告要求繼續履行合同，且有意愿代被告履行超過購房尾款數額的銀行抵押貸款本息結清義務，并將該款項交付至本院代管，系爭房屋抵押權人中行長三角分行亦同意在貸款債權本息得到足額清償的前提下，配合辦理系爭房屋抵押注銷手續。因此，繼續履行合同并不存在事實或法律上的障礙，被告理應配合原告辦理系爭房屋過戶手續，過戶所產生的應繳稅費等相關費用按約由原告負擔。

關于違約責任。原告主張從2022年1月1日起計算至實際完成過戶之日止的違約金，具有合同依據。關于違約金標準，考慮到房屋早已實際交付，本院綜合以實際損失為基礎，兼顧合同履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等因素，根據公平及誠實信用原則，酌情調整違約金標準為已付款之日萬分之二。

原告主張其代為履行的借款本息可能超過其應付的剩余房款102萬元，要求在本案中一并處理，因被告不同意在本案中一并處理，故本案不予處理，原告可就追償權利另行訴訟。

綜上，依照《中華人民共和國民法典》第四百六十五條、第五百零九條、第五百二十四條、第五百七十七條、第五百八十五條之規定，判決如下：

一、原告王宇宸、劉夢凡應于本判決生效之日起十日內代為履行向第三人中國銀行股份有限公司上海長三角一體化示范區分行歸還上海市青浦區XX村XX號XX室房屋項下剩余抵押借款本息，具體以還款日時中國銀行股份有限公司上海長三角一體化示范區分行出具的金額為準；

二、第三人中國銀行股份有限公司上海長三角一體化示范區分行應于收到上海市青浦區XX村XX號XX室房屋項下剩余抵押借款本息后十日內滌除上述房屋上設定的抵押登記；

三、被告LJH、LWJ應于房屋抵押登記被注銷之日起十日內協助原告王宇宸、劉夢凡將坐落于上海市青浦區XX村XX號XX室房屋產權過戶至原告王宇宸、劉夢凡名下（過戶所產生的應繳稅款、手續費等相關費用由原告王宇宸、劉夢凡負擔）；

四、被告LJH、LWJ應于上述房屋過戶之日起十日內向原告王宇宸、劉夢凡支付逾期過戶違約金（以143萬為基數，按照日萬分之二的標準，自2022年1月1日起計算至配合過戶完畢之日止）。#滌除抵押權##二手房陷阱#

本文由上海市浩信律師事務所王俊偉律師根據裁判文書網查詢整理，如需轉載請注明出處。另可參考《二手房陷阱：買賣合同條款解讀與風險防范》一書。