最近，一粉絲問我：說前幾年在銀行辦理的房貸，當時是在基準利率的基礎上，上浮了20%，也就是5.88的利率，貸款期限20年。今年小微企業房產抵押貸款年利率僅3.85%，兩者相差2.03%。轉還是不轉？一直在猶豫之中，網上倒是說啥的都有，支持、反對的聲音都有人。

針對這個問題，相信很多近兩年買房的人都有同樣的感受，今天針對這個話題我們來詳細說一下。

首先低利率是真實的，但是您是否符合條件或是否值得轉換，需要根據您的實際情況和需求來綜合判斷和決策的！

通過從貸款中介的朋友和一些銀行宣傳資料了解到，所說的將按揭貸轉成經營貸主要有以下好處，大伙自己要掂量下：

1）降低利率：每年可以降多少？是否能達到你的期望？3-5年降低的利率是否可以覆蓋你轉換的成本？轉貸成本，也就是罰息+過橋資金+貸款中介費。這和你目前的按揭利率高低有關系，也和你可以申請的最低利率有關系。

2）獲得流動資金：因為做經營貸可以貸到房產估值的7成，所以置換后，你可以拿到的資金=房產估值的7成—原欠款，所以是否需要置換，也要看你是否有獲得流動資金的需求，拿出的額度是否能滿足你的要求，當然也不一定能拿到流動資金，比如你付的是三成首付，剛買房子時間不長，或者房子近幾年沒漲，甚至下跌了的情況。

3）降低還款壓力：原來的等額本息可以改為先息后本，原本每月要月供3.5萬，轉換后，可能就只需要還1.6萬（利率降低了，又只要還息），有些人說等額本息好，有些人說先息后本好，主要是和你的資金是否充裕有關，今年因疫情影響各行各業生意不是很好做，收入有限，月供壓力非常大，有的幾乎無力還款，如果繼續下去，很可能會有逾期發生違約風險。如果能將月供降低一半，或者三分之一，生活質量肯定能大為改善，但有些人資金很充裕，就不會有這樣的需求。所以這要你衡量家里的總收入和總支出之后在定奪。

4）優化負債：把其他貸款（個人貸款/信用卡債務/車貸等）打包到房屋貸款中去，把利息高的整合成低的，額度小的整合成額度大的，還款周期短的變成周期長的，信用卡的用卡頻率控制在30%-70%之間。既降低了資金成本又優化了自己的負債和征信。

如果目前資金壓力較大可以把按揭貸轉換成經營抵押貸，一來還款壓力小二來可以多貸點資金出來周轉，主要還是多貸點錢周轉這才是大部分人想要的結果，如果你符合這種情況的話可以考慮轉成經營性貸款。如果純粹的想降低利率去轉貸是完全沒必要折騰。

1）、今年整體實體經濟不好，國家為了支持復工復產，刺激實體經濟，解決小微企業融資難，搞了很多利率特低、申請門檻也不高，非常有誘惑力的抵押貸產品；這么便宜的抵押貸，這種貸款的發放是有特定群體的，各家銀行幾乎都限定了只有經營類貸款才能享受如此低的利率，也就是說借款人要么是企業主，最起碼也得是個體工商戶。

2）、申請條件需要有房子、公司要實際經營，房產有凈值空間，流水要漂亮，流水可以糊弄，但是企業納稅做不了假，多數人是達不到3.85%的產品條件的，即使客戶經理手上有額度名額，貸款中介手續費起碼3-5個點起步，平攤成本下來，利率一樣是快接近5%了。

3）、貸款年限，房貸的貸款年限最長可達30年，房產抵押經營一般期限1年、3年、5年。或者是授信時間為10年，20年，合同一年一簽的，第二年沒啥可約束銀行的。續不續貸、漲不漲息、抽不抽貸，都是銀行說了算，可能有朋友會說有銀行可以做20年、30年，不好意思，這是氣球貸，合同上簽的也就5年/10年的，只不過還款額按20年、30年分期還而已。如果貸款到期了，需重新過橋再貸款。

說道這里，給大家舉個身邊朋友小王的例子，我的一個同事在18年5月份買了套上海浦東周浦89平的房子，當時買來180多萬。現在18號線地鐵已開通運營，沿線區域的房子漲幅非常快。就在上個月他從貸款中介那了解到轉貸事情，問我要不要轉貸？

為此，我給他綜合分析下：收入這塊小王每月稅后收入在15000左右，她媳婦每月稅后收入在6000左右；支出這塊小王每月還房貸7457.4元，車貸每月3333.3元，兩項共計10790.7元；夫妻二人剩余的1萬為生活開支。這么一分析，小王夫妻二人只要保證工作穩定，雖然還貸占到夫妻二人收入的一半，但至少來說收入是大于支出的，生活還算過得下去，也沒有非常大的壓力。

如果轉貸：假設小王的房子銀行現在的評估價是350萬（能貸7成），利用墊資（千三的利息）還掉原來的房貸120萬左右，辦理了3.85%房抵經營貸20年（假設能辦理成功），貸款中介費是放款金額的5%。那么，我們來算下小王所需承擔的成本：

1、貸款中介費（350萬*70%）*5%=12.25萬；

2、墊資費（墊資還掉原房貸，然后解壓，入壓新銀行到放款成功，假設15天時間順利辦完）120萬*3‰*15天=54000元；

這么算下來，兩項費用共計17.65萬元。小王日后房抵月供是14653.59元，到手流動資金245萬-120萬-17.65萬=107.35萬，還掉剩余車貸7萬多，最后到手可用資金整整是100萬。小王一看，哇！到手可用資金有100萬，好幾天都睡不著覺。想過把現有的車賣了再買輛保時捷卡宴、奔馳GLE、也想過再買一套房等等。

如果不轉：小王還是每月稅后收入在15000左右，媳婦每月稅后收入在6000左右；每月還房貸7457.4元，車貸每月3333.3元，兩項共計10790.7元；夫妻二人剩余的收入1萬足夠家庭生活開銷。

轉還是不轉？因為小王媳婦是比較保守的，在其勸導下，以及聽了我的分析后，小王最終決定不轉。因為即使拿到了100萬的可用資金，但小王的月供提升到了1.46萬，可夫妻二人收入還是2.1萬左右。這100萬難道真的拿來買房?買豪車？還是做生意？（買房的話明年房價還能否繼續上漲先打個問號？但至少必將增加負債，增加還款壓力；買車更不用說，說是消費貶值品；做生意的話，因為小王夫妻二人都是上班族，做生意一點經驗都沒有，談何容易）

看完了文章的伙伴們，首先恭喜您，至少說明您有房了。講到這里相信大伙思路都非常清晰了，不管怎樣大家還是要根據自身情況去考慮，不要盲從，希望我的分析思路能幫到你！