業主們能掌握自己的財產和命運嗎？

21世紀經濟報道記者 張敏 孔海麗 唐韶葵 報道

“房子只有個框架，再泡下去也該塌了，我一個月要交1.8萬元房貸，還要交4千塊房租，也是真的沒錢了。”汪萍的語氣中滿是心酸。3年前，為了改善居住環境，他們一家下定決心賣了上海市區的老房子，又貸款300萬元，在奉賢區買下“泰禾海上院子”項目。項目原本在去年3月就應該交房，卻從2019年7月停工至今。

近期，上海連日陰雨，眼看著樓盤毛坯泡在水里遲遲無法復工，汪萍萬般無奈之下也準備加入停貸隊伍。

7月13日下午，200多名泰禾海上院子的業主聯名發布了“強制停貸告知書”，宣布“項目未全面復工前，所有已售房源且未結清貸款的業主將停止還款”。業主們嘆息：“溝通了3年，泰禾負責人換了4、5個，復工卻從來沒實現過，我們實在是看不到希望了。”

這是此輪停貸現象的縮影。自今年6月30日江西景德鎮某項目發布停貸通知書開始，陸續有房地產項目加入停貸行列。據易居克而瑞統計，截至今年7月13日，業主發布強制停貸通知的樓盤已有106個，且項目數量還在增長。

在此輪樓市調整中，這些業主正試圖掌握自己的財產和命運。

去年下半年以來，房地產市場在多重因素影響下出現降溫，部分開發商遭遇流動性緊張，并進而影響到項目施工和交付。一些較早陷入債務危機的房企，旗下項目甚至停工超過一年，爛尾可能性正在增加。

在處置交房危機的過程中，作為“防火墻”的預售資金監管制度，在這些樓盤顯得虛置。按照規定，必須按比例將預售資金存入銀行的專用監管賬戶，且必須用于專項工程建設。但很多樓盤做不到。

鄭州某項目業主向21世紀經濟報道表示，經業主們核查，自2018年開工起，其購買項目的預售款便一直未打入監管賬戶，項目的施工進程也時斷時續，直到去年末徹底停工。在記者的調查中，這種現象并不少見。

截至記者發稿時，業主們主動停貸現象仍在蔓延。工行、中行、建行、農行、郵儲、交行、平安、光大、興業、民生、招商銀行、南京銀行、江蘇銀行等銀行，于7月14日作出回應，稱房貸逾期占比很小，風險可控，且將積極溝通解決問題。另有消息稱，監管部門已關注到這一問題，并將著手醞釀解決方案。

停工停貸問題牽一發而動全身，銀行、房企、業主、施工單位等各方面臨的法律難題和道德困境均不容忽視。如何抽絲剝繭，打破僵局，需要市場各方共同努力。

泰禾海上院子建筑工地實景。業主供圖

“催促復工”

據易居克而瑞統計，停貸項目多分布在河南、湖北和湖南等中部地區，其中河南省涉及的樓盤達到35個，河南省會鄭州涉及26個項目。

業主聲稱將采取停貸舉措的項目，一開始多位于弱二線或三、四線城市，如沈陽、南寧、長春、太原、南昌、昆明，湘潭、株洲、咸寧、邵陽、鄂州等。但隨著事情的發酵，重慶、武漢、長沙、天津也出現了停貸情況，在北京、上海、深圳等一線城市，也極少數停工項目的業主發布了停貸聲明。

從這些項目所屬的房企來看，大多是流動性相當緊張的房企。就單個房企而言，問題樓盤多則近30個，少則3-5個不等。

業主們停貸的訴求，基本可以總結為“催促復工”。除了譴責開發商，一些業主還將矛頭對準放貸銀行，列舉了銀行違規發放預售監管資金等問題，導致開發商隨意挪用資金，項目最終陷入停工。

汪萍告訴21世紀經濟報道記者，“泰禾海上院子”原本定位為改善性項目，不少業主都是把賣了老房子的錢投了進去，“掏空了全家的錢包”。一些為了養老才買這個項目的老人，來回折騰3個小時去看工地，“每看一次就更失望一次。”

她說，“跟銀行的借款合同是以房子為抵押的，銀行把預售資金撥給了開發商，開發商現在不管爛尾房，我們在沒有過錯的情況下要繼續還貸款，又要承擔爛尾風險，這有違公平原則。”

業主們并非不在意后續即將面臨的征信污點，但迫于無奈，只能以這種方式施加壓力。根據21世紀經濟報道調查，很多停貸項目業主的訴求是項目順利復工，“交房貸也交得有盼頭。”

易居克而瑞按照最低首付比例和最高貸款額度盤點了問題項目，預計目前借款人尚未歸還的貸款額度約為3700億元。“基于最保守的預估，即便全部壞賬，總額度占目前個人住房貸款余額38萬億比重不到1%。”該機構表示。

7月14日，建行、農行、興業等銀行作出回應，稱風險可控。

雖然業主主動斷供對銀行沖擊有限，但必須采取措施遏制其蔓延的勢頭。接受記者采訪的業內人士指出，在房地產開發中，由于各種原因出現的暫時停工、延遲交付現象十分常見，對近期項目停工的恐慌可能迫使更多的業主做出停貸的“下策”。

從資本的角度，天風證券地產行業首席分析師韓笑指出，衍生風險可能引發新一輪負反饋預期：爛尾和按揭業務風險將影響銀行風險偏好，進一步提高按揭和開發貸業務門檻，信用投放收縮；地方政府出于保交房考慮進一步收緊預售資金；購房者觀望情緒進一步加劇。

“短期行業基本面和信用面壓力可能重回2021年下半年情景，行業進一步脫離溫和出清節奏，可能倒逼政策做出針對性調整，加快問題出清和解決。”韓笑表示。

停工的四種“姿勢”

值得注意的是，此次“停貸”并非購房者在失去支付能力下的被動“斷供”，更多是開發商無法按時交房而致使業主采取主動停貸的行動。從外部因素來看，這與近期的市場變化密切相關。

去年下半年以來，房地產市場在多重因素影響下出現降溫，部分開發商也遭遇資金困境。今年市場雖有所回暖，但前5月的商品房銷售額仍有超過三成的同比降幅。且在融資端的信貸閘門仍捏得較緊的情況下，出險房企的資金鏈很難真正緩解。

從去年開始，部分出險房企就已出現項目停工現象，今年以來，停工的范圍仍有所擴大。

據券商估算，目前出現項目停工的房企，以債務違約的企業為主。預計停工面積占行業整體施工比例為5%左右，約為5億平方米。但隨著違約企業銷售的下滑，后續停工規模還有增長的可能。

有房企人士將停工的情況分為四類。

第一，因資金鏈斷裂或新的融資停滯，企業資金流幾近枯竭，選擇停工。

第二，由于資金有限，房企經過內部權衡進行取舍的結果。比如，一家房企的多個在建項目中，即將入市的項目更容易帶來現金流，公司會選擇力保；工程進度接近尾聲的項目很難帶來新的現金流，公司會選擇暫時性停工。

再如，在區域布局中，房企資源優先傾斜市場基本面較好、企業具有深耕優勢的城市，而對于庫存規模較大、品牌價值不強的城市，則會暫緩開發進度。

第三，因前期拿地價格過高或后期規劃調整，成本增加、銷售不暢，也會被公司選擇性停工，讓位于更優質的項目。

第四，合作方較多的項目，也容易因決策周期長等因素出現被動停工。但該情況在當下的市場中并非主流。

此外，這次停工范圍，經濟產業薄弱的區域較為多發。在穩樓市方面更加積極主動的城市，這類情況相對較少。

失效的“防火墻”

回歸常識，不應該出現大面積停工的現象。

我國在期房項目的開發中實施預售管理制度。按照規定，商品房項目在取得土地使用權證書、持有建設工程規劃許可證、投入25％以上開發建設資金的情況下，即可滿足預售條件。房企收取的預售資金需按一定比例存入專門的監管賬戶，且必須用于有關的工程建設。

預售資金監管制度是為確保工程項目不爛尾而設立的一道“防火墻”。易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，如果嚴格執行現有的預售資金監管政策，除非項目后期做出重大調整，否則很難出現爛尾的情況。

但實際情況并非如此。

“大部分時候，項目的預售資金并不會一直趴在監管賬戶上。”北京某房企人士向21世紀經濟報道表示，由于銀行和開發商普遍具有良好的合作關系，按揭貸款基本與開發貸款綁定，銀行對預售資金賬戶的監管并不都很嚴格，預售資金被挪用的情況較為常見。比如，房企會將預售資金作為資金池，由集團統一調配使用，用于發放員工工資，支付土地款，償還貸款……等等。

該人士表示，有些預售資金甚至不會存入監管賬戶，而是直接進入開發商可控制的賬戶，用于公司日常運營。

此輪停工事件發生后，一些停工項目的業主曾核查預售資金監管賬戶，卻經常發現“貨不對版”，即開發商公示的賬戶并不是銀行承認的監管賬戶。

還有開發商設立多個監管賬戶，從而便于資金騰挪。以“泰禾海上院子”為例，該項目開發商為上海金閔房地產開發有限公司，截至2022年7月，項目已經停工近3年。業主查詢發現，該項目的預售資金收款賬戶有13個之多，而該項目只在2019年3月開過一次盤。按照規定，一個項目在只能開一個監管賬戶。若存在多期預售，則開設監管賬戶的數量必須小于等于預售期數。

由于預售資金被挪用，項目工程款由建筑方墊付，已經成為行業的潛規則。在招標中，建筑方的墊款規模和能夠承受的償還時間，往往成為中標的重要砝碼。

鄭州某停工項目的承建方向21世紀經濟報道表示，開發商已經拖欠項目工程款3年之久，由于多次索要未果，項目在去年年末停工。今年上半年，開發商曾要求項目開工一周，從而營造出復工的假象，但被公司拒絕。

他還表示，在建筑行業，因工程款支付問題而與甲方打官司的情況是常見現象，即使在房地產上行時期，有些開發商也會拖欠多年。而在當下，工程承建方對欠款的忍受力明顯減弱，擠兌也更加明顯，這也是項目動輒停工的原因之一。

何為最優解？

作為業主，在項目較長時間停工，甚至可能爛尾的情況下繼續還貸，情理上的確很難接受。但站在法律層面，直接停貸并不具備充分的法律依據。

北京金訴律師事務所主任王玉臣向21世紀經濟報道表示，在法律層面上，沒有明文規定出現這些情況后業主有權直接停貸。“這里有兩個法律關系，一個是銀行和購房人之間的按揭貸款法律關系，屬于借貸；一個是購房人和開發商之間的商品房買賣關系。”

他表示，爛尾樓的出現屬于商品房買賣關系出了問題，與按揭貸款法律關系是相對獨立的。

上海市光明律師事務所付永生律師也指出，如果銀行沒有違反監管規定，可以依據《民法典》第563條第1款第1項主張解除貸款合同，要求購房人承擔違約責任。購房人敗訴后，如果沒有還貸，就會被列入失信黑名單。

如果銀行違反了規定，比如將專項用于開發建設的購房款劃入非專門賬戶甚至用于其他用途，從而導致商品房項目發生停工、爛尾的，買受人集體發出停貸的聲明就具有正當理由。

由于大部分停貸案例的內情復雜，主要責任的認定也需要走法律程序，因此，目前來看，停貸并不是最好的解決辦法。

付永生認為，如果購房人選擇解除買賣合同，則可以無需履行還貸責任。

其法律依據是，2021年《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第20條規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人（開發商）應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人（銀行）和買受人（買房人）。

今年2月14日，《浙江法制報》刊登了一則案例，在該案中，項目爛尾，開發商也提交了破產申請。購房人解除了買賣合同，但是銀行仍然起訴購房人，要求按月還貸款。嘉興中院二審判決，購房人不再承擔責任，而是由開發商承擔剩余貸款的還款責任。

對于購房者而言，這恐怕是最好的解決辦法，但現實仍然困難重重。一方面，這類訴訟案情復雜，解約過程和法律流程均會十分漫長；另一方面，在停工房企普遍陷入流動性危機的情況下，通過解約和訴訟來獲得退款并不容易。對大部分業主而言，僅時間成本就都難以承受。

有業內分析人士認為，面對這一復雜的局面，需要監管部門通盤考慮，既維護法律權威，又照顧到民生需求，且需對主動停貸的示范效應有所預判。

有專家建議，對部分停工項目做個貸延期處理，待項目復工后再行恢復。同時對涉案房企的債務做展期處理，幫助企業緩解資金壓力。此外，對預售資金的監管也需加強，避免出現更多類似的情況。

對于市場熱議的取消期房銷售的建議，前述分析人士認為，現房銷售可以作為探索的方向。但期房模式下房企資金壓力更小，資金到位率更高，在當前的環境下，仍然需要保留。