各有關(guān)單位：

為進一步強化我市國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理，提高存量土地資源配置效率和節(jié)約集約用地水平，依據(jù)國務(wù)院辦公廳、省政府辦公廳相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市工作實際，我局制定了《南京市國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理辦法》。經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《南京市國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

特此通知。

南京市規(guī)劃和自然資源局

2021年7月27日

南京市規(guī)劃和自然資源局辦公室 ?????????2021年7月27日印發(fā)

南京市國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理辦法

第一章 總則

第一條為進一步規(guī)范完善我市國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）和《省政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（蘇政辦發(fā)〔2020〕56號）等規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱的國有建設(shè)用地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場(以下簡稱土地二級市場)交易是指土地使用權(quán)人將依法取得的土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的交易行為，包括土地使用權(quán)交易以及土地使用權(quán)連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。

第三條土地二級市場交易應(yīng)遵循依法依規(guī)、誠實守信、平等自愿的原則，并接受政府相關(guān)主管部門的監(jiān)督監(jiān)管。對違反有關(guān)法律法規(guī)或不符合土地使用權(quán)出讓合同、租賃合同、劃撥決定書等用地批準(zhǔn)文件約定的土地，不予辦理交易、登記等手續(xù)。

第四條市規(guī)劃和自然資源局負(fù)責(zé)全市土地二級市場的建設(shè)、管理和監(jiān)督。市房產(chǎn)、稅務(wù)、發(fā)改、市場監(jiān)管、國資、地方金融監(jiān)管、人行南京分行營管部等相關(guān)主管部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)開展工作。

市土地礦產(chǎn)市場管理中心作為市級土地交易管理機構(gòu)，負(fù)責(zé)全市土地二級市場業(yè)務(wù)指導(dǎo)、培訓(xùn)、規(guī)則起草等工作，具體承擔(dān)主城六區(qū)土地二級市場交易管理工作。江寧、浦口、六合、溧水、高淳的土地交易管理機構(gòu)由市規(guī)劃和自然資源局明確。

第五條建立土地使用權(quán)“信息發(fā)布—達成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的交易流程,交易雙方可通過土地二級市場交易平臺發(fā)布和獲取市場信息。交易雙方可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易，達成一致后簽訂統(tǒng)一制式的土地使用權(quán)交易合同。

第二章 交易條件

第六條進入土地二級市場交易的土地使用權(quán)應(yīng)取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書，并符合法律、法規(guī)規(guī)定及土地使用權(quán)出讓合同、租賃合同、劃撥決定書等用地批準(zhǔn)文件約定的交易條件。

第七條土地使用權(quán)交易涉及國有資產(chǎn)的，應(yīng)符合國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理有關(guān)規(guī)定。國有資產(chǎn)等主管部門進行國有資產(chǎn)處置時涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)征求規(guī)劃和自然資源部門意見，并將宗地有關(guān)情況如實告知當(dāng)事人。

第八條加強涉地司法處置工作銜接，建立健全執(zhí)行聯(lián)動機制。人民法院在處置土地使用權(quán)前應(yīng)充分了解該土地的權(quán)利狀況及出讓合同、租賃合同、劃撥決定書等用地批準(zhǔn)文件約定的權(quán)利義務(wù)，規(guī)劃和自然資源部門應(yīng)配合人民法院調(diào)查工作，依法提供相關(guān)信息。

第九條以出讓方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

符合下列情形之一的，可認(rèn)定已達到開發(fā)投資總額的25%以上：

（一）以凈地方式受讓土地的

1．工程建設(shè)已全部開工并已達到正負(fù)零；

2．工程建設(shè)雖部分開工，但地上在建工程所占土地面積不小于50%；

3．工程建設(shè)雖部分開工，但已完成的地上建筑面積不小于總建筑面積（不含地下）的三分之一。

（二）以毛地方式受讓土地的，已完成房屋征收形成建設(shè)用地條件。

（三）具有資質(zhì)的審計（評估）機構(gòu)出具開發(fā)投資額度（不含土地出讓金）已達到25%以上的審計（評估）報告。

第十條土地使用權(quán)交易時，交易雙方應(yīng)充分了解土地所在區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃情況、土地權(quán)利狀況、交易稅費、可能存在的風(fēng)險等信息。規(guī)劃資源、稅務(wù)等相關(guān)主管部門應(yīng)依法為交易雙方提供相應(yīng)的咨詢服務(wù)。

第十一條有下列情形之一的，土地使用權(quán)不得進入土地二級市場交易：

（一）未依法取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的；

（二）土地權(quán)屬有爭議的；

（三）司法、行政機關(guān)依法裁定、決定、查封、查扣，或以其他形式限制土地使用權(quán)交易的；

（四）因企業(yè)自身原因被認(rèn)定為閑置土地尚未處置完畢的；

（五）存在超容積率、超用地范圍等違反土地使用權(quán)出讓合同、租賃合同、劃撥決定書等用地批準(zhǔn)文件約定的行為，且未完善相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)的；

（六）共有土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物進行交易，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意的，共有人之間另有約定的除外；

（七）其他不符合交易條件的。

土地使用權(quán)人應(yīng)依法依規(guī)并按照出讓合同、租賃合同、劃撥決定書等用地批準(zhǔn)文件約定使用土地，不得擅自改變土地用途或地上房屋使用功能。土地使用權(quán)人未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地用途或地上房屋使用功能的，應(yīng)按規(guī)定申報繳納土地增值收益金，然后再進入土地二級市場交易，具體申報辦法由市規(guī)劃和自然資源局另行制定。

第三章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

第十二條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)買賣、交換、贈與、出資以及因司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等行為導(dǎo)致土地使用權(quán)發(fā)生的轉(zhuǎn)移，包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以及土地使用權(quán)連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并轉(zhuǎn)讓的情況。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)書面簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

第十三條以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)依法批準(zhǔn)，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，由交易雙方申請轉(zhuǎn)移登記，維持劃撥方式；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓人依法辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓價款。

第十四條以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合法律法規(guī)和出讓合同的約定。工業(yè)、科研用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，新項目應(yīng)符合土地所在園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求。

第十五條宗地一經(jīng)確定，不得隨意調(diào)整。確需分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)符合用地批準(zhǔn)文件的約定和經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案要求，經(jīng)規(guī)劃和自然資源部門同意后，按照法定程序辦理。分割轉(zhuǎn)讓部分應(yīng)具備獨立分宗條件，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)明確交易雙方各自用地范圍內(nèi)的土地用途和建筑規(guī)模等內(nèi)容，作為規(guī)劃審批、核實及建設(shè)用地復(fù)核的依據(jù)。涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。擬分割宗地已預(yù)售或存在多個權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益。

工業(yè)用地使用權(quán)在滿足權(quán)利人自身需要后節(jié)余的部分，符合規(guī)劃分割條件的，由各區(qū)政府（園區(qū)）牽頭，經(jīng)規(guī)劃和自然資源部門明確分割部分的規(guī)劃建設(shè)條件、工業(yè)主管部門明確產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和投入產(chǎn)出要求后，可分割轉(zhuǎn)讓給園區(qū)平臺或經(jīng)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入的項目。工業(yè)、科研用地內(nèi)的配套用地不得分割轉(zhuǎn)讓。

第十六條已經(jīng)完成開發(fā)建設(shè)的項目，在符合用地批準(zhǔn)文件約定的前提下，因房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，按共用宗處理。因房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致整宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

第十七條以作價出資（入股）方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報經(jīng)原批準(zhǔn)土地使用權(quán)作價出資（入股）的機關(guān)批準(zhǔn)；轉(zhuǎn)讓后，可保留作價出資（入股）方式，或直接變更為出讓方式。

第十八條以授權(quán)經(jīng)營方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法在本集團公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓；向本集團公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，參照劃撥土地使用權(quán)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

第十九條以租賃方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定。轉(zhuǎn)讓后，由新承租人繼續(xù)履行土地租賃合同義務(wù)，按時足額交納租金。

第二十條轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)依法如實申報交易價格，不得虛假申報。交易價格比標(biāo)定地價低20%以上的，經(jīng)營性用地由政府委托儲備機構(gòu)優(yōu)先購買，工業(yè)、科研用地由土地交易管理機構(gòu)報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，或由政府委托地塊所在的園區(qū)平臺優(yōu)先購買。

第四章 土地使用權(quán)出租

第二十一條土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物出租，出租期限超過六個月的，應(yīng)在土地交易管理機構(gòu)辦理土地出租交易手續(xù)；出租期限不得超過土地使用權(quán)剩余年限，且最高不得超過20年。土地使用權(quán)出租，應(yīng)書面簽訂土地使用權(quán)出租合同。

第二十二條全部或部分土地使用權(quán)出租后，出讓合同、劃撥決定書等用地批準(zhǔn)文件載明的權(quán)利、義務(wù)仍由原土地使用權(quán)人承擔(dān)，涉及相關(guān)公共配套設(shè)施建設(shè)和使用要求應(yīng)在土地使用權(quán)出租合同中明確。

第二十三條土地使用權(quán)在出租期限內(nèi)，因買賣、贈與或繼承等原因發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，原出租合同對承租人和新的土地使用權(quán)人繼續(xù)有效。

第二十四條以租賃方式取得的土地使用權(quán)出租的，應(yīng)征得規(guī)劃和自然資源部門同意。承租人未經(jīng)規(guī)劃和自然資源部門同意轉(zhuǎn)租的，規(guī)劃和自然資源部門可以解除土地使用權(quán)租賃合同。

第二十五條以劃撥方式取得的土地使用權(quán)長期出租，或部分用于長期出租且可分割的，在符合規(guī)劃的前提下，應(yīng)依法補辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。建立劃撥土地使用權(quán)出租增值收益金申報制度，劃撥土地使用權(quán)短期出租，或部分用于長期出租且不可分割的，出租人按規(guī)定申報出租土地增值收益金的，不再另行單獨辦理劃撥土地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù)。

第五章 土地使用權(quán)抵押

第二十六條土地使用權(quán)可依法抵押。土地使用權(quán)抵押時，其地上建（構(gòu)）筑物及其附著物隨之抵押。土地使用權(quán)抵押，應(yīng)書面簽訂土地使用權(quán)抵押合同。

第二十七條以出讓、作價出資或入股等方式取得的土地使用權(quán)，按照出讓合同等用地批準(zhǔn)文件約定進行開發(fā)建設(shè)的可以設(shè)定抵押權(quán)。

以租賃方式取得的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。

第二十八條以劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)在土地使用權(quán)抵押合同中明確，抵押權(quán)實現(xiàn)時優(yōu)先補交土地出讓收入和相關(guān)稅費。

第二十九條企業(yè)、自然人等均可作為抵押權(quán)人申請以土地使用權(quán)辦理土地使用權(quán)抵押。企業(yè)間可以依法取得的土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物進行抵押擔(dān)保，但企業(yè)之間訂立的債權(quán)債務(wù)合同必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定。

第三十條營利性的養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域機構(gòu)可將有償取得的土地使用權(quán)抵押融資。如抵押權(quán)實現(xiàn)，土地用途不得改變，原有經(jīng)營活動應(yīng)持續(xù)穩(wěn)定進行，且不得損害利益相關(guān)人權(quán)益。

第三十一條土地使用權(quán)可按照批準(zhǔn)的規(guī)劃方案約定獨自使用范圍設(shè)定抵押，但不得切割建筑物。無償移交和公建配套設(shè)施用地不得單獨設(shè)定抵押。抵押權(quán)實現(xiàn)時，具備獨立分宗條件的，可辦理分宗；不具備獨立分宗條件的，按共用宗辦理。出讓合同等用地批準(zhǔn)文件另有約定的，從其約定。

第三十二條土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物可以設(shè)定多個抵押權(quán)人，同時設(shè)定多個抵押權(quán)人時，應(yīng)在土地抵押合同中載明抵押權(quán)的順位。建立風(fēng)險提示制度，當(dāng)土地交易管理機構(gòu)發(fā)現(xiàn)抵押價格明顯異常時，應(yīng)對交易雙方進行風(fēng)險提示。

第六章 服務(wù)與監(jiān)管

第三十三條建立南京市土地二級市場線上服務(wù)平臺，為全市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押提供信息發(fā)布、公示、查詢、咨詢和線上交易等服務(wù)功能。制定規(guī)范統(tǒng)一的交易合同文本，保障權(quán)利人合法權(quán)益。

第三十四條建立土地二級市場交易與不動產(chǎn)登記信息共享機制，實行“交易+登記”并聯(lián)辦理，提供一次告知、一窗受理、一站辦結(jié)的一體化服務(wù)。

第三十五條在交易場所匯集交易、登記、銀行、稅務(wù)、公證等相關(guān)部門或機構(gòu)的辦事窗口，為交易各方提供一站式服務(wù)。

第三十六條發(fā)揮土地交易機構(gòu)人員的專業(yè)優(yōu)勢，為用地單位提供法律、政策咨詢服務(wù)。培育和規(guī)范中介組織，發(fā)揮社會中介組織在土地二級市場交易活動中的橋梁作用，為交易提供咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)等服務(wù)，加強對中介機構(gòu)的指導(dǎo)和監(jiān)管，引導(dǎo)其誠信經(jīng)營。

第三十七條健全土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度，完善監(jiān)測監(jiān)管信息系統(tǒng)。嚴(yán)格落實公示地價體系，定期更新和發(fā)布基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價，定期分析土地二級市場運行狀況，防止交易價格異常波動。

第三十八條建立土地一、二級市場聯(lián)動機制，加強一級市場土地投放總量、結(jié)構(gòu)、時序等的銜接，適時運用財稅、金融等手段，加強對土地市場的整體調(diào)控，切實維護土地市場健康平穩(wěn)運行。

第七章 附則

第三十九條本市行政區(qū)域范圍內(nèi)國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押交易，適用本辦法。江北新區(qū)可參照執(zhí)行。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理辦法另行制定。

第四十條因國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等引起的經(jīng)濟糾紛，按《中華人民共和國民法典》、土地管理、城市房地產(chǎn)管理等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理。

第四十一條本辦法自2021年9月1日起施行。

政策解讀：