周一下午兩點剛午休起來，葉總的電話就打過來了，真是個準時守信的生意人。

加葉總微信一年多了，平時很少聊天，偶爾銀行有好產(chǎn)品新政策會發(fā)給他了解，今年二押產(chǎn)品挺香，年化2.9%的我們也做了很多，葉總過來也是想了解這個產(chǎn)品，做個債務優(yōu)化，如果同時多拿點資金出來更好。

葉總是廣西人做內(nèi)貿(mào)生意，名下有一家公司在經(jīng)營，近一年納稅3000不到，2020年上車光明某樓盤，貸款431萬，因為近些年疫情和大環(huán)境影響，他的生意做的并不順利，而且之前光明的房子買在了最高位，每個月還款壓力很大，名下還有信貸，網(wǎng)貸，信用卡加起來50多萬的負債，太太在一家公司做行政，名下也有60萬左右的負債，房貸+其他負債每個月月供要還8萬左右。

根據(jù)葉總和他太太的征信（除了負債高查詢也不少）進一步了解溝通，最后推薦了年化3.9%的產(chǎn)品，不看負債，征信寬松，評估價8.5成，有90萬左右的空間，剛好可以置換掉他們夫妻名下高利率的信貸和網(wǎng)貸，先息后本的還款方式，大大減小了每個月的還款壓力，唯一遺憾的是因為葉總綜合情況和房子本身價格就比之前有跌落，所以很難再做出來高額度！

經(jīng)過詳細幫葉總梳理、分析、核算成本、對比后，他也接受了我們的方案，并簽了合作協(xié)議，因為當天來之前他沒打算辦理，所以沒帶資料，也就沒有提前約銀行進件面簽，安排了昨天周二早上走流程，今天還有些資料需要我們補交，不出意外下午就可以報單坐等批復啦

二次抵押的優(yōu)劣勢

優(yōu)勢

1、不需要結(jié)清之前貸款

之前按揭或抵押的房子想做一押就必須要結(jié)清之前貸款變成全款房。如果選擇做二次押，就無需結(jié)清按揭貨抵押貸可再貸，流程簡單，手續(xù)便捷。

2、節(jié)省成本

不需要轉(zhuǎn)為一押，就能節(jié)省過橋墊資費用。二次抵押對征信要求比較寬松，放款時間比較快，一般7個工作日即可放款，比較適合急需用錢的客戶。

3、升值空間貸出來

二次抵押，既能享受到抵押貸款的低利息，還可以把房子增值部分貸出來，實現(xiàn)房子價值最大化。

劣勢

1、額度不高

二次抵押雖然手續(xù)簡單，但所能申請到的貸款額度并不高。根據(jù)規(guī)定，二次抵押貸款的額度不得超過抵押物原值減去原貸款的額度。

2、利率偏高

不管是銀行，還是一些貸款機構(gòu)，辦理二次抵押貸款所需要承受的壓力都是很大的，正因如此，所以一般來說，二次抵押貸款的利率都會比一押貴一倍。

3、期限短

二次抵押貸款的期限根據(jù)貸款的具體用途來確定。一般來說，二次抵押貸款年限最長10年。

二次抵押貸款注意事項

1、申請人年齡問題

一般申請人年齡在65歲以內(nèi)。

2、個人負債及信用情況

二次抵押貸款首先是要看你的負債情況和信用情況的，如果你是資不抵債或者信用不好，那么二次抵押貸款是很難批下來的。

3、所抵房子必須有足夠空間余值

二次抵押貸款，又叫余值抵押，所以房子需要有足夠的空間余值。上邊已經(jīng)提到，不再細說。

4、被抵押房屋已取得產(chǎn)權(quán)證

辦理二次抵押的房子只能是現(xiàn)房，不支持期房。在貸款還沒有還清以前，房產(chǎn)是屬于銀行的，也就是說你并沒有擁有全部所有權(quán)，在沒有房產(chǎn)證的情況下，借款人是無法將該房產(chǎn)辦理抵押登記手續(xù)的。

5、需要明確貸款的用途

抵押房屋貸款需要有明確的貸款用途，肯定一些法律明令禁止的我們不能干，必須做到專款專用，一般情況下，很多城市是不允許你再貸款買房的，防止違規(guī)資金流入房地產(chǎn)。

6、申請時間須已還按揭貸款滿一年

申請時間在已還按揭貸款一年以上，也就是說，申請貸款的人，必須在償還原有房貸超過一年及以上的時間才可以。

如何合理的去規(guī)劃一押或二押？

如果你當前有周轉(zhuǎn)需求，且房子是按揭或者是抵押的狀態(tài)，那么你需要提前做好規(guī)劃。

首先了解哪些銀行或者機構(gòu)可以辦理，然后就是批復成數(shù)，利率及是否需要費用。

再結(jié)合自己的周轉(zhuǎn)需求，是長期，還是短期。

最后結(jié)合自己的償還能力，來選擇還款方式。

有條件可以做一押，就是結(jié)清尾款再抵押給銀行，做成經(jīng)營貸，選擇先息后本，來降低月供壓力。但是需要結(jié)清貸款的尾款需要過橋，這就涉及相應的辦理成本，所以一定要根據(jù)自身情況和需求來綜合選擇。