根據最新公開數據顯示，截至2018年底，全國共有9027家城投公司，幾乎每個地方都至少擁有一家。然而，近年來，城投公司正加速轉型，已有900多家宣布退出城市融資領域，占比近10%。這就引發了一個問題：為什么城投公司這種模式突然要改變呢？房地產低迷難道意味著城投公司也將消失嗎？接下來，我們一起來了解一下。

首先，讓我們從城投公司的定義開始說起。官方定義中，城投公司是由地方政府及其部門、機構等通過財政撥款或注入土地、股權等資產設立的經濟實體，承擔政府融資功能，并具有獨立法人資格。簡單來說，城投公司是地方政府籌集資金的平臺或工具。因此，表面上看，城投公司是企業債務，實際上卻是地方政府的隱性債務。

那么，為什么地方要設立城投公司進行融資呢？城投公司的融資方式又是怎樣的呢？讓我們回到30年前的1992年。當時，上海浦東新區準備進行大規模城市基礎設施建設，但資金不足，而法律又不允許地方直接借債。于是，上海向中央請示，提出設立一個獨立的公司以法人身份面向社會融資，中央予以同意。于是，中國第一家城投公司上海城投于1992年成立。次年，上海城投發行了中國第一只城投債券，借款額度達5億元，開創了城投公司通過發行債券進行融資的先例。此后，城投公司還采取直接抵押土地、向銀行貸款等方式進行融資。

1994年分稅制改革之后，全國稅收大部分歸中央，地方的財力變得非常緊張。為了依靠自有財力進行城市建設變得極其困難，各地紛紛效仿上海開始借債。然而，并不是所有地方都能像上海那樣經濟發展好、容易發行城市債券。1998年，安徽蕪湖市創造了一種獨特的做法，將六個基建項目打包，以土地出讓收益作為質押，并得到蕪湖市財政部門提供償還承諾，與國家開發銀行簽訂了10年期10.8億元的借款合同，這就是著名的蕪湖模式。從此，城投公司創新出第二種融資途徑，即將土地注入城投公司，然后以土地作為抵押物向銀行借款。銀行貸款的優點是利率適中、手續簡單，貸款規模可達數十億。因此，蕪湖模式迅速在全國推廣開來。隨后，許多地方設立了城商行，專注于為當地經濟服務，使得城投公司更容易獲得融資支持。目前，全國城投公司的債務總額達到65萬億元，其中大約一半是銀行貸款，其中很多是通過城商行獲得的。

除了發行債券和抵押土地向銀行借款外，城投公司還存在第三種非標準融資途徑，類似于場外市場，包括信托發行、土地租賃、本地資產、地方交易所的產品以及各種資產管理計劃等。這些融資方式多種多樣，但成本通常比抵押土地向銀行借款要高一些。因此，只有在地方急需資金或大力鼓勵借貸的情況下，才會采用這種方式。例如，2008年推出的四萬億計劃中，各地大規模進行基礎設施建設，非標準融資迅速擴大。目前，65萬億元的城投債務中，非標融資已接近20萬億元，約占三分之一。

在過去的20年間，中國的城投公司由無到有，數量達到峰值，超過1萬家，債務規模達到65萬億元。而中國一年的GDP約為121萬億元，因此城投公司債務占據了一半以上的比例。當然，這也對應了20年來的經濟奇跡，我們見證了地鐵暢通、高樓拔地、新小區熠熠生輝、工廠喧囂運轉。城投公司確實參與了這一切的創造。然而，城投公司的快速增長也帶來了一些副作用，比如地方債務負擔過重，還款壓力影響了地方的運作和社會福利，同時也存在一些立項不合理的債務，留下了一大堆問題，甚至導致了腐敗問題。因此，城投公司接下來將如何轉型解決這些問題，對于普通老百姓又有什么樣的提醒，都是需要深入思考和關注的議題。#地產政策那些事# #地產就市#