一、維持現(xiàn)狀

處理這個問題最簡單的辦法，就是維持房子的現(xiàn)狀。

本來怎樣還是怎樣，名字先不改，貸款誰的名字由誰繼續(xù)還著。等貸款還清了之后，解除掉銀行的抵押權，然后再去改名字過戶。雙方也只需要在離婚協(xié)議中，把這些內容寫清楚就可以了。

這樣的優(yōu)點在于不折騰，啥手續(xù)都不用辦。

但除了方便之外，這種辦法剩下的就都是缺點了。

打個比方：房子歸男方，而本來房子的貸款人是女方。那么在雙方離婚后，每次女方還貸之前，男方都需要提前打錢給她，通過女方的還貸賬戶進行還款。雙方還需要定期核對賬目。

再比如：房子約定歸女方，但本來房產證上只有男方一個人的名字。就會存在離婚后，男方偷偷把房子賣掉，把錢揮霍一空或轉移財產，從而導致女方利益受損的情況發(fā)生。

即使沒有以上的這些問題，那么房貸周期長的這一特點，也會導致在某些有限購政策的地區(qū)。因為房子上的名字一直去不掉，影響到這一方將來的購房計劃。比如因為這個原因而被限購，或是即使可以購置，但首付比例和貸款利率都會比名下沒有房子要高。

所以，維持現(xiàn)狀并不是處理這個問題的好辦法。

二、借錢還貸再抵押

最好的辦法，當然是能有一筆閑錢，把貸款給還清了。然后按照離婚協(xié)議的約定，雙方去變更登記，該過戶的過戶，該去名字的去名字。但在實際中，很少有家庭可以拿出這么一筆錢。真能拿出的，當初可能也沒必要貸款了，是吧。

不過，這個辦法還有個變通的手段。有些人，會先去借一筆錢，把房貸還清后，再把房子抵押出去，用抵押得到的貸款，來還之前所借的錢。

但這種方式，也存在一定的問題。

普通的抵押貸款，利率一般都會高于原來的房貸利率。同時貸款金額又比較大，肯定會造成一定的經濟損失。

最近一段時間，也有很多人通過經營貸的方式，來處理這件事的。雖然貸款利率很低。但這種把經營貸用來還房貸的行為，是被國家明文禁止的。

銀保監(jiān)、住建部、以及央行就在2021年發(fā)布過名為《關于防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域》的通知——

五、加強貨中貸后管理

銀行業(yè)金融機構要進一步嚴格貸中貸后管理，落實資金受托支付要求，防范企業(yè)通過關聯(lián)方規(guī)避受托支付要求。加強貸后資金流向監(jiān)測和預警，不得以已開展受托支付為由弱化貸后資金管控。銀行業(yè)金融機構應書面向借款人提示違規(guī)將信貸資金用于購房的法律風險和相關影響，在和借款人簽訂貸款協(xié)議時應同時簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產領域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。銀行業(yè)金融機構應通過網站公示、營業(yè)網點張貼公告等方式加強宣傳教育。

明確禁止了經營貸款用于房產領域。

所以，一旦被查出，銀行是可以立即收回貸款的，并且還會影響到貸款人的個人征信，以及存在被追究法律責任的風險。同時，在辦理經營貸的過程中，不免會需要找一些中介來配合辦理，萬一被坑，那損失可就大了。

所以，借錢還貸再抵押的方式，也存在很大的弊端。

三、滿足條件申請銀行配合

但如果你們滿足一定的條件，還有一個正規(guī)的方式，可以去嘗試一下。

離婚時無法辦理過戶，主要是因為房子的抵押權人，也就是銀行不同意。所以，只要銀行能同意，這件事當然也就可以辦成了。

銀行本身是有這類業(yè)務存在的，但是否同意變更，需要進行一定的審查。而銀行需要審查的，其實就是“變更行為是否會增加貸款的風險”。

這個包含兩個部分，第一部分是變更后的貸款人，是否有償還剩余貸款的能力。這個需要根據貸款人的收入、經濟狀況做一個綜合的評估，流程和最初申請貸款是一樣的。第二部分是房屋的現(xiàn)有價值如何，在一定的比例下，是否可以覆蓋剩余貸款。

只有滿足了這兩點，銀行才可能同意配合辦理變更手續(xù)。

一般情況下，如果貸款人不變，只是去掉名字，那么銀行是有可能會同意的。又或是剩余貸款已經很少了，并且新的貸款人收入也比較高，那么銀行也可能會同意。

當然，也會遇到明明條件都達成，但銀行就是不配合的。那么這種情況下，也可以考慮去法院起訴。

比如2020年上海寶山法院的這個判決——

（2020）滬0113民初26844號

房子登記在夫妻雙方名下，離婚時候約定房子歸男方，貸款人也只有男方一人。雖然剩余貸款金額比較高，但法院認為去掉女方名字的行為，并不會影響還款。支持了原告要求銀行配合的請求。

又比如2019年上海市松江區(qū)法院的這個判決——

（2019）滬0117民初1531號

房子登記在夫妻雙方名下，約定歸男方，夫妻雙方都是共同貸款人，房屋價值估計400萬左右，剩余貸款本金36萬元。法院以房屋價值遠高于剩余貸款為由。判決銀行需要配合辦理抵押人和貸款合同變更。

所以，在符合一定條件的情況下，可以嘗試向銀行提出申請。最近一段時間，銀行也放寬了這類業(yè)務的審查尺度，我有不少客戶也都這樣成功辦理過了。如果能成功，那么無疑是最佳的解決方案了。

總的來說，離婚后尚有貸款的房子，基本處理方式差不多就是前面提到的這三種了。沒有哪一種是很完美的方法，只能根據自己的具體情況來進行選擇了。

有錢的可以選擇先還清貸款。能滿足條件的可以嘗試向銀行申請。覺得有名字掛在房子上無所謂的，也可以等貸款慢慢還清了再說。但無論是哪種方式，在處理之前，建議雙方都簽訂協(xié)議來寫清楚流程，以及意外情況下的處理方案。

二手房領域目前政府已經出臺了帶押過戶的政策，而這一政策無論是從需求還是從流程上，其實和離婚改名字都很相似。希望在不久的將來，有關部門也可以針對離婚房子改名難的問題出臺相關的政策，來解決這一難題。

本期聊了下，對于離婚時，仍有貸款的房子，怎么辦理過戶的問題。

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下期我來聊一下最近的一個新政策，也和房子有關，帶押過戶。也就是房子在有銀行抵押的情況下，怎么帶著抵押直接賣。歡迎繼續(xù)關注。

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